Nedbøyd himling og skjeve gulv i bolig fra 1952: ikke medhold (FinKN 2022-840)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på et småbruk, oppført i 1952 og bygget ut med to fløyer omkring 1970. Den ble solgt som den er for 4 250 000 kroner, og kjøperen overtok 1.12.21. Salget skjedde ved fullmakt, og selger var arving i et dødsbo og hadde ikke kjennskap til eiendommen. Salgsoppgaven beskrev et koselig og godt vedlikeholdt småbruk.

Tilstandsrapporten ga etasjeskillene og taktekkingen TG 1 (tilstandsgrad 1, uten avvik). Takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik eller tegn på slitasje), og rapporten sa at en måtte regne med vridninger, retningsavvik og utbedringer over år. Om trebjelkelaget stod det at det hadde passert halvparten av levetiden, og at det kunne komme skjevheter og behov for utskifting. Rapporten oppga også at det var målt skjevheter i begge etasjer, litt mer i et soverom i 2. etasje.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen sprukne takplater og en himling i stuen som buet nedover. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) 11.1.22. En takstmann mente at årsaken var svikt i konstruksjonen i etasjeskilleret over, kombinert med trykk fra taket og løse påforede lekter.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 229 820 kroner, som var anslaget for å utbedre stuehimlingen og soverommet, i tillegg til 11 719 kroner i takstutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at etasjeskillet var gitt TG 1, så det var ingen grunn til å vente store konstruksjonsfeil.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), mente avviket ikke var vesentlig. Det viste til salg ved fullmakt, boligens alder og de konkrete risikoopplysningene om retningsavvik og skjevheter.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig, men under noe tvil.

Nemnda mente at kostnaden var stor nok til at den ene siden av vurderingen var oppfylt. Utbedringen utgjorde 5,4 prosent av kjøpesummen. Spørsmålet var om andre forhold likevel tilsa at avviket ikke var vesentlig. Tre ting veide tyngst.

For det første var boligen nesten 70 år gammel, og med tilbygg på rundt 50 år. En slik bolig oppfyller ikke alle dagens krav, og alle bygningsdeler har begrenset levetid.

For det andre hadde rapporten gitt relevante risikoopplysninger om taket og bjelkelaget. De var noe dempet av at etasjeskillet var gitt TG 1, men de sa likevel at skjevheter kunne oppstå.

For det tredje var det ikke sannsynliggjort at feilen var en nærliggende og aktuell sikkerhetsrisiko som må utbedres straks. Konstruksjonen så ut til å ha stått uendret i mange år uten andre skader enn nedbøyningen.

Nemnda viste også til en tidligere sak der kjøperen fikk medhold for en drenering med TG 1. Der var kostnaden langt høyere sett mot kjøpesummen, og det var ikke gitt risikoopplysninger. Nemnda pekte på at loven bare skal ramme åpenbare misforhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 ikke alene avgjør. Nemnda ser på alt som er sagt om boligen. Er boligen gammel og rapporten advarer om skjevheter og vridninger, er det vanskelig å nå frem, selv når utbedringen koster mye.

Den viser også at en kjøper som vil kreve prisavslag for konstruksjonsfeil, står sterkere hvis han kan vise at feilen er en sikkerhetsrisiko.

Kort oppsummert

• Nedbøyd himling og skjeve gulv i en enebolig fra 1952, oppdaget kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda la vekt på boligens alder, risikoopplysningene i rapporten og at det ikke var vist noen aktuell sikkerhetsrisiko.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 229 820 kroner.