Utett bad i leilighet fra 2006: delvis medhold (FinKN 2022-854)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tre-roms leilighet over to plan, bygget i 2006 og solgt for 2,25 millioner kroner. Kjøperen overtok i januar 2021. Ved salget forelå en verdi- og lånetakst, ikke en full tilstandsrapport. Den sa at badet hadde ukjent alder, at det trolig var laget av eieren selv, og at utførelsen var dårlig enkelte steder. Den sa også at dusjkabinettet ga svært liten vannpåkjenning, og at det ikke var gjort tekniske undersøkelser av fall eller fukt.

I egenerklæringen svarte selgeren nei på spørsmål om feil ved våtrommene. Han oppga at arbeid på badet bare var gjort av faglærte, og at han hadde byttet innredningen. I desember 2021 fikk han beskjed fra naboen under, som hadde fått vannskade i taket. En skaderapport konkluderte med at årsaken var et utett våtrom på grunn av håndverkerfeil og ufagmessig utførelse. Det var glipe mellom veggflis og baderomsplater, og tettingen rundt sluket var ikke fagmessig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 329 390 kroner, pluss renter fra 7. mai 2022. Beløpet var et tilbud om totalrenovering av badet. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om avvik, og pekte på at selger selv var faglært rørlegger og derfor måtte kjenne til de ufagmessige løsningene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selger kjente ikke til utetthetene, han hadde bare lagt flis og våtromsplater oppå det som var der, og verditaksten hadde gitt risikoopplysninger. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at det ikke var et vesentlig avvik etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Den var mer i tvil om opplysningssvikt (§§ 3-7 og 3-8), og kom til at det var gitt mangelfulle opplysninger.

Selgeren hadde ikke sagt at han la flis på flis og nye våtromsplater i 2016 og 2017. Nemnda fant det vanskelig å tro at han ikke kjente til glipen mellom platene og flisene. Forholdene rundt de ufagmessige løsningene var underkommunisert.

Nemnda mente også at opplysningene hadde betydning for kjøpet. Kjøperen måtte vente et selvbygd bad med noe ufagmessig utførelse. Men leiligheten var fra 2006, lekkasjen var alvorlig, og ufagmessig arbeid på bad har høyt skadepotensial. Selskapet bar tvilsrisikoen, altså risikoen når det er uklart hva kjøperen ville gjort.

Beløpet ble satt lavere enn kravet. Nemnda gjorde et betydelig fradrag for standardheving (at kjøperen får et bedre bad enn han kjøpte), gitt badets alder og risikoopplysningene. Fradraget ble satt til et sted mellom 50 og 60 %, og prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 150 000 kroner, pluss renter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tydelig risikoopplysning om et bad ikke fritar selger for å svare fullstendig i egenerklæringen. Særlig når selger selv er faglært og har gjort arbeid på badet, forventes det at han sier hva som er gjort.

Den viser også at delvis medhold er vanlig i badesaker. Et nytt bad er dyrere og bedre enn et eldre, og nemnda trekker fra for det. Kravet om totalrenovering blir derfor sjelden dekket fullt ut.

Kort oppsummert

• Utett bad i en leilighet fra 2006 førte til lekkasje til naboen under. Selger var selv rørlegger.
• Nemnda mente at opplysningene om badet var mangelfulle og påvirket kjøpet, men ikke at det var et vesentlig avvik.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 150 000 kroner, mot et krav på 329 390 kroner.