Råteskader i eldre fritidsbolig solgt som dødsbo: ikke medhold (FinKN 2026-542)

Hva saken gjaldt

Eiendommen hadde flere bygninger. Tvisten gjaldt en fritidsbolig fra 60-tallet. Eiendommen ble solgt som dødsbo, «som den er», for 13 millioner kroner i august 2021. Prisen gjaldt to eiendommer samlet. Salgsoppgaven viste til stor tomt og idyllisk beliggenhet, men sa også at all bygningsmasse trengte totalrenovering, og at uthuset var kondemnabelt.

Tilstandsrapporten sa at fritidsboligen hadde enkel standard. Dreneringen, yttervegger, takkonstruksjonen, etasjeskillere og innvendige overflater fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten nevnte fukt i krypkjelleren, men sa at den var godt luftet. Den nevnte også skjevheter og synlige spor etter fukt i taket, og at det stedvis var start på råte i vinduene. Om gulvene het det at de var eldre, og at det kunne være skjulte feil, særlig ned mot en fuktig krypkjeller.

Etter overtakelsen 24.9.21 rev kjøper opp konstruksjonen under oppussing og fant store råteskader i tak, vegger og gulv.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 851 707 kroner, og 45 000 kroner for takst og bistand. Til sammen var kravet 896 707 kroner. Kjøperen mente skadene var så store og upåregnelige at det var en vesentlig mangel, og at selgers takstmann burde ha undersøkt krypkjelleren bedre. Kjøperen viste til en byggeteknisk vurdering som mente at opplysningene om krypkjelleren burde vært mer konkrete.

HDI Global Specialty SE, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet pekte på at hytta var gammel og hadde enkel standard, at det var gitt konkrete risikoopplysninger, og at skadene først ble synlige da kjøper gjorde inngrep i konstruksjonen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og avgjørelsen var enstemmig. Nemnda så på to spørsmål.

Det første var om takstmannen hadde gitt ufullstendige eller uriktige opplysninger (§ 3-7 og § 3-8). Nemnda mente kjøper ikke hadde sannsynliggjort det. Råteskadene kom først til syne etter at kjøper gjorde inngrep. Kjøper hadde ikke anført at selger selv hadde gitt feil opplysninger.

Det andre var om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med (§ 3-9 andre punktum). Nemnda godtok at kostnadene var høye. Men det er ikke nok. Nemnda viste til Høyesterett, som har sagt at misforholdet mellom boligens stand og det kjøper kunne regne med, må være utvilsomt. Regelen er ment å beskytte mot åpenbare misforhold.

Her talte alderen og risikoopplysningene mot kjøper. Krypkjelleren var opplyst som en risikokonstruksjon med registrert fukt. Gulvene var TG 2 med advarsel om skjulte feil. Taket hadde spor etter fukt. Salgsoppgaven sa dessuten at alt måtte totalrenoveres. Da var det ikke særlig upåregnelig at det kunne finnes skjulte råteskader.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader alene ikke gir en mangel. Er boligen gammel, har enkel standard og salgsoppgaven sier at den trenger totalrenovering, må kjøper regne med at skjulte skader kan dukke opp når konstruksjonen åpnes. Advarsler om fukt og skjulte feil teller tungt, også når de står under punkter der du ikke ventet dem.

Saken viser også forskjellen på to typer krav. Et krav om at takstmannen ga for lite informasjon krever at det kan påvises konkret feil eller mangelfull opplysning. Et krav om at boligen er vesentlig dårligere enn forventet krever et utvilsomt misforhold.

Kort oppsummert

• Store råteskader i tak, vegger og gulv i en fritidsbolig fra 60-tallet, oppdaget under oppussing.
• Nemnda mente skadene var påregnelige ut fra alder, enkel standard, TG 2 og tydelige risikoopplysninger.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale.