Lekkasjer i tak og vegger i rekkehus fra 1984: delvis medhold (FinKN 2023-127)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1984 i Vestland, solgt som den er (uten forbehold om tilstand) for 4 050 000 kroner og overtatt 18.10.21. Salgsprospektet og tilstandsrapporten opplyste at noe kledning var skiftet i 2012 og 2019. Yttervegger, takkonstruksjon og taktekking hadde TG 1 (best mulig tilstandsgrad). De utvendige beslagene hadde TG 2, og takstmannen skrev at beslagløsningen over kjøkkenet virket uferdig og at løsningen ved loddbordene burde undersøkes nærmere. Taket var bare sett fra bakken, og tekkingens alder var ikke oppgitt. I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger nei på om det var kjent utettheter i tak eller fasade, og oppga at kledningen var skiftet på hele huset ved egeninnsats.

Dagen etter overtakelsen fant kjøper fukt, lukt og muggsopp bak en list i et soverom. Fagkyndige konkluderte at yttertaket lakk, og at taktekkingen ikke egnet seg for den flate takflaten over kjøkkenet. Vann hadde trukket ned i ytterveggene over lang tid. Selger sa at det bare hadde kommet inn vann én gang, da kledningen ble skiftet for noen år siden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 351 875 kroner, som var anslaget for å skifte hele yttertaket og kledning, lekter og gipsplater på de berørte veggene, pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om vanninntrengingen, og at boligen var i vesentlig dårligere stand enn en kjøper kunne vente.

Selskapet, som var selgers boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at kjøper måtte regne med avvik ved beslag og rennemerker fordi de var nevnt i rapporten, og at boligens alder og risikoopplysningene gjorde forholdet påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold under tvil, og nemnda kom til samme resultat. Den kalte saken et grensetilfelle. Utfallet ble likevel delvis medhold, fordi prisavslaget ble langt lavere enn kravet. Tre forhold var viktige.

For det første tilstandsgradene. Yttervegger, takkonstruksjon og taktekking hadde TG 1, og kjøper kunne ikke vente å finne fuktskader over lengre tid. Fagfolk mente veggene i realiteten tilsvarte TG 3.

For det andre at kledningen var skiftet nylig. Slike opplysninger gir en forventning om at konstruksjonen under er kontrollert, selv om arbeidet ble gjort av ufaglærte. Selger visste også at fasaden hadde vært utett en gang, og at det ble utbedret uten fagkyndig kontroll. Det var en ekstra risiko som ikke ble opplyst om.

For det tredje at det gikk over grensen for det påregnelige (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Skaden og omfanget var vesentlig større enn det som kunne påregnes ut fra kjøpesummen.

Ved utmålingen (§ 4-12) måtte kjøperen tåle fradrag. Et nytt tak og ny kledning gir standardheving og lengre levetid, og taktekkingen var trolig fra byggeåret og dermed 37 år gammel. Nemnda satte fradraget til om lag 45 prosent, og prisavslaget til 200 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 og opplysninger om nylig kledningsbytte kan gi en berettiget forventning om at underliggende konstruksjon er i orden. Skjulte skader kan derfor gi krav selv i en 37 år gammel bolig.

Den viser også at et kostnadsanslag sjelden dekkes fullt ut. Når utbedringen gir kjøper en nyere bygningsdel enn den som ble kjøpt, trekkes det fra for standardheving og lengre levetid. Jo eldre den gamle delen var, desto større blir fradraget.

Kort oppsummert

• Et rekkehus fra 1984 hadde lekkasjer i yttertaket og fuktskader i ytterveggene, selv om tak og vegger hadde TG 1.
• Nemnda mente skaden var mer enn kjøper måtte regne med, men gjorde et fradrag på om lag 45 prosent for standardheving og lengre levetid.
• Kjøper fikk delvis medhold: krevd 351 875 kroner, tilkjent 200 000 kroner i prisavslag pluss forsinkelsesrente.