Feil i nesten ny enebolig fra 2019: delvis medhold (FinKN 2024-857)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 2019 og solgt «som den er» for 3,6 millioner kroner. Kjøperen overtok 22.11.21. Salgsoppgaven beskrev en nesten ny bolig med oppgradert standard og god standard på materialvalg og innredning. Boligen varmes opp med luft til vann varmepumpe og har vannbåren gulvvarme. Tilstandsrapporten ga nesten alt TG 1 (ingen eller svært svake symptomer). Ved overtakelsen krevde kjøperen tilbakehold på 24 000 kroner for gjenstående arbeider.

Etter overtakelsen fant kjøperen flere feil, og reklamerte (varslet om dem) fortløpende. De gjaldt varmeanlegget, badene i første og andre etasje, skjevheter i soverom, vvs-anlegget og el-anlegget. Kjøperens fagfolk fant blant annet at varmeanlegget ikke ga nok effekt, at vannrør frøs i kulde og at fall og tetting på badene var for dårlig. Ett bad hadde en sprekk mellom gulv og vegg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 224 120 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente fra 24.6.23. Kjøperen viste til at boligen var ny, at kostnadene utgjorde 27 prosent av kjøpesummen, og at selger hadde holdt tilbake opplysninger om et brukt boblebadekar som ikke fungerte.

Selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring, som dekker kjøpers krav mot selger) mente det ikke var en mangel. Selskapets egen takstmann anslo utbedringen til 66 995 kroner, som var 1,9 prosent av kjøpesummen. Selskapet mente kjøperens fagfolk hadde misforstått forskriftene. Selskapet ba også nemnda om å avvise saken.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg fullt ut til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Sekretariatet hadde gitt kjøperen medhold og satt prisavslaget til 950 000 kroner. Det som veide tyngst:

For det første var boligen så ny at kjøperen kunne vente en bolig uten større feil. Nemnda kom til at det var en vesentlig mangel etter § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn en kjøper kunne regne med). Dette gjaldt varmeanlegget, begge badene, vvs-anlegget og el-anlegget. Skjevhetene på soverommet gikk derimot ikke utover det kjøperen måtte regne med.

For det andre stod fagfolkene mot hverandre. Nemnda la kjøperens fagkyndige vurderinger og pristilbud til grunn. Selskapets takstmann hadde gjort en mer overfladisk vurdering og hadde ikke drøftet alle nyansene. Selskapet la heller ikke frem nye fagrapporter etter at sekretariatet hadde vurdert saken.

For det tredje ble beløpet fastsatt etter en skjønnsmessig vurdering, med et mindre fradrag for standardheving. Derfor ble det 950 000 kroner og ikke hele kravet. Nemnda fant heller ikke grunn til å avvise saken.

Nemnda tok ikke stilling til § 3-7 og § 3-8, altså om selger hadde holdt tilbake opplysninger eller om tilstandsrapporten var feil. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en nesten ny bolig gir kjøperen sterkere forventninger enn en gammel. Feil som ville vært påregnelige i et eldre hus, kan være en mangel i et hus som er få år gammelt.

Saken viser også at gode fagrapporter og konkrete pristilbud veier tungt når fagfolkene på de to sidene er uenige. Selv med medhold får kjøperen ikke nødvendigvis hele kravet, fordi nemnda kan trekke fra for at boligen blir bedre enn den var.

Kort oppsummert

• Feil på varmeanlegg, bad, vvs og el i en nesten ny enebolig fra 2019.
• Nemnda mente det var en vesentlig mangel og la kjøperens fagrapporter til grunn.
• Kjøperen fikk delvis medhold: et prisavslag på 950 000 kroner mot et krav på 1 224 120 kroner.