Fukt i kjeller og 30 år gammel drenering: ikke medhold, dissens (FinKN 2022-120)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988, solgt for 5 700 000 kroner ved kjøpekontrakt 18.8.18. Kjøperen overtok 1.12.18. Salgsoppgaven opplyste om påbegynt oppussing i underetasjen. Tilstandsrapporten opplyste at dreneringen var fra byggeåret, hadde nådd minste forventede brukstid og var gitt tilstandsgrad 2 (TG 2, avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Eieren hadde sagt at takvannet var ledet bort fra boligen, og fuktsøk i kjelleren ga ingen nevneverdige utslag. Tomten var delvis skrånende med fjell i dagen.

Kjøperen ferdigstilte arbeidene i kjelleren og fikk i september 2019 vann inn i kjelleren etter kraftig regn. Rapporter pekte på sviktende drenering. Vann fra et taknedløp var ikke ledet bort, og gulvet var bygget opp på en ufagmessig måte med flere lag plast.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag eller erstatning på 659 066 kroner, med forsinkelsesrente. Utbedringskostnadene var opplyst å være 1 019 471 kroner, men kravet var begrenset oppad. Kjøperen mente selger hadde holdt tilbake opplysninger om tidligere fukt, at opplysningen om takvannet var uriktig, og at boligen hadde en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger hadde ikke hatt problemer med vann. Kjøperen var kjent med at selger hadde utført arbeid i kjelleren selv, og alderen på boligen og dreneringen gjorde forholdet påregnelig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Alle var enige om to ting.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger kjente eller måtte kjenne til fuktproblemer.

For det andre var opplysningen om at takvannet var drenert bort uriktig, men den hadde ikke påvirket avtalen. Selskapet bærer bevisbyrden for det, og nådde frem fordi rapporten samtidig fortalte at dreneringen var gammel. Nemnda la særlig vekt på disse risikoopplysningene.

Spørsmålet om vesentlig mangel delte nemnda. Flertallet sa at kostnadene, som var 17,89 % av kjøpesummen, var høye nok. Men dreneringen var 30 år gammel, hadde nådd minste brukstid og fikk TG 2. Da var det påregnelig at den snart måtte utbedres. Opplysningene om drenert takvann og fuktsøk kunne ikke fullt ut veie opp for dette, særlig siden rapporten bygde på laveste undersøkelsesnivå. At selger hadde gjort arbeid i underetasjen, ga ikke kjøperen grunn til å tro at dreneringen var undersøkt.

Mindretallet mente at kjøperen hadde grunn til å forvente en velfungerende drenering med en ikke ubetydelig restlevetid, siden brukstiden var oppgitt til 20 til 60 år og fuktmålingene ikke ga utslag.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye kostnader ikke alene gjør noe til en vesentlig mangel. Når tilstandsrapporten sier at en bygningsdel er gammel og har tilstandsgrad 2, kan nemnda regne med at du måtte forvente utbedring.

Den viser også at en uriktig opplysning fra selger ikke gir krav dersom en annen opplysning i salget veier den opp. Rapporten sa noe annet om alder enn selger sa om takvannet.

Kort oppsummert

• Vann trengte inn i kjelleren i en bolig fra 1988. Dreneringen var opplyst å være gammel.
• Flertallet mente at dreneringens alder og tilstandsgrad 2 gjorde utbedring påregnelig, og at det ikke var en vesentlig mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag, og ett medlem var uenig.