Ti feil ved enebolig fra 1910 med husbukk: ikke medhold (FinKN 2023-346)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1910. Den ble solgt som den er for 3,2 millioner kroner og overtatt 28. november 2019. Salgsoppgaven sa at boligen fremsto som velholdt, men at taktekkingen viste synlige aldringstegn. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 og en enkelt del TG 3. TG 2 betyr tegn til svikt, og TG 3 betyr kraftige tegn til svikt. Rapporten nevnte blant annet utflygingshull etter borebille i takkonstruksjonen, kledning uten gjennomlufting, at boligen var underventilert, og en garasje med behov for vedlikehold.

I egenerklæringen (selgers eget skjema) opplyste selger at noen takrenner var byttet, at det hadde vært mus, at gulvet var skjevt i øverste etasje, og at det var lagt nytt sikringsskap og nye el-installasjoner i mange rom.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen på ti forhold: lekkasjer fra takrenner, kloakklukt i kjelleren, skjeggkre, kledning som buler, fukt i badstue og vaskerom, husbukk i taket, maur innendørs, feil ved gesims, vanninntrengning i garasjetaket og skader fra husbukk i mønet. En takstmann engasjert av kjøperen fant blant annet feil på varmekabler, en dårlig utført kloakklufting og angrep av husbukk som antakelig hadde pågått i flere år. Kre og maur ble ikke funnet under befaringen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 219 913 kroner, i tillegg til 4 000 kroner i egenandel for advokatbistand og renter. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til forholdene, blant annet kloakkluftingen, varmekablene, vannskadene på taket og maurene. Alternativt mente kjøperen at avviket samlet sett var vesentlig.

Selskapet, HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke kjente til forholdene, at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente, og at kravet uansett var falt bort fordi kjøperen hadde ventet for lenge.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre forhold var sentrale.

For det første må det ligge klare holdepunkter for at selger kjente til feilen, før selger kan ha holdt tilbake opplysninger (§ 3-7). Nemnda behandler sakene skriftlig og har begrenset mulighet til å prøve forklaringer. Selger hadde bestridt at han kjente til forholdene. Symptomene kunne også stamme fra tiltak gjort før hans tid. Om takrennene hadde selger fortalt om arbeidet i egenerklæringen, og det han senere sa, stemte med det.

For det andre kan en bolig solgt som den er ha en mangel hvis den er vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å vente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda mente størrelsen på kravet var stor nok, men at helhetsvurderingen ikke førte frem. Huset var fra 1910, og det var ikke opplyst om noen store oppgraderinger.

For det tredje hadde salgsdokumentene gitt til dels omfattende risikoopplysninger om garasjen, skadedyr på loftet, kledning og mangelfull lufting. Nemnda mente at omfattende arbeider på nettopp disse delene lå innenfor det kjøperen tok risikoen for. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste med feil ikke gjør en mangel av seg selv. Hvert forhold må enten knyttes til noe selger visste, eller det samlede avviket må være vesentlig i forhold til det du hadde grunn til å vente. Med et hus fra 1910 og mange risikoopplysninger er terskelen høy.

Bevisene er også viktige. Når selger sier han ikke kjente til feilen, og det ikke finnes klare holdepunkter for det motsatte, vil nemnda som regel legge selgers forklaring til grunn.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på ti forhold ved en enebolig fra 1910, blant annet husbukk, kloakklukt og lekkasjer.
• Nemnda mente det ikke var vist at selger kjente til feilene, og at feilene lå innenfor det kjøperen måtte regne med.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 219 913 kroner.