Råte i etasjeskille og pipefeil i eldre hytte: delvis medhold (FinKN 2022-388)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1977, solgt «som den er» for 1 050 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev den som godt vedlikeholdt. Tilstandsrapporten ga flere sentrale bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet grunn og fundamenter, drenering og etasjeskillet. Om etasjeskillet stod det bare at det var litt mugg i stubbeloftet. Pipe og ildsted fikk TG 1, altså ingen eller små avvik. Selger opplyste i egenerklæringen (selgers eget skjema om det hun vet om boligen) om ufaglært arbeid på badet og om sprekk i pipen. På spørsmål om feil ved avløp, råte og problemer med pipe svarte hun nei.

Etter overtakelsen fant kjøper omfattende råteskader i etasjeskillet. Bak krypkjelleren var det en lukket blindkjeller. Kjøperens takstmann mente at et avløp for gråvann var ført ned i kryperommet i stedet for ut i terrenget. Damp og fukt fra dusjing hadde da gitt råte som utviklet seg raskt. Senere fant en feier at sprekkene i pipen var tettet med gips.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 512 949 kroner for utbedringskostnadene. I tillegg krevde kjøper dekning av takst på 20 310 kroner, advokatutgifter og forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger måtte ha kjent til skadene, at opplysningene om pipen var mangelfulle, og at hytten var i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at selger verken kjente til råten eller feilene ved pipen. Det mente også at hytten ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med, og at kjøper hadde reklamert for sent (meldt fra for sent til selger).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at reklamasjonen var i tide, og var enig med sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Hovedpunktene ellers var disse.

Råten og avløpet førte ikke frem som mangel. Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for at selger visste om råteskadene, og heller ikke at det var en mangel ved selve avløpsanlegget.

Pipen var annerledes. Sprekkene var tettet med gips, og det er ikke en godkjent løsning. Det var opplyst om sprekker, men ikke at de var utbedret, og utbedringen var etter alt å dømme gjort av ufaglærte. Fordi pipen hadde TG 1 i rapporten, kunne mangelen ha påvirket kjøpsavtalen. Nemnda fant derfor en mangel på grunn av mangelfulle opplysninger.

Deretter kom spørsmålet om hytten var langt dårligere enn kjøper med rimelighet kunne vente. Utbedringskostnadene var 49 % av kjøpesummen. Mot dette stod at hytten var eldre enn 40 år, at flere bygningsdeler hadde TG 2, at det var gitt et fradrag på 32 % for tilstandssvekkelser, og at kjøper overtar risikoen når det er gitt en varsling om et problem. Nemnda kalte vurderingen krevende, men la størst vekt på kostnadenes størrelse og at råten skyldtes ufagmessige løsninger. Den fant en vesentlig mangel.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 300 000 kroner, inkludert utgifter til sakkyndig bistand. Av advokatutgiftene på 71 969 kroner ble 40 000 kroner tilkjent, fordi saken ikke var spesielt komplisert. Forsinkelsesrente ble også tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en eldre fritidsbolig kan gi prisavslag, selv om det skal mye til når hytten er gammel. Det som telte her var at kostnadene var så store i forhold til kjøpesummen, at hytten var markedsført som godt vedlikeholdt, og at skaden kom av ufagmessige løsninger som ikke var omtalt.

Den viser også at kjøper ikke får hele kravet dekket. Prisavslaget ble lavere enn utbedringskostnadene, og bare en del av advokatutgiftene ble dekket.

Kort oppsummert

• Råteskader i etasjeskillet og feil ved pipen i en fritidsbolig fra 1977, solgt for 1 050 000 kroner.
• Nemnda fant mangel ved pipen og en vesentlig mangel samlet, særlig fordi kostnadene var 49 % av kjøpesummen.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 300 000 kroner og 40 000 kroner til advokat, mot et krav på 512 949 kroner.