Flere feil i enebolig fra 1976, sen reklamasjon: ikke medhold (FinKN 2022-246)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1976, solgt som den er for 4,1 millioner kroner og overtatt 1. september 2020. Salgsoppgaven beskrev boligen som godt vedlikeholdt og teknisk oppgradert, men noe utidsmessig innvendig. Tilstandsrapporten ga drenering, vinduer og takkonstruksjon TG 1, mens taktekking, bad og rørsystemet fikk TG 2 (avvik, blant annet fordi mer enn halvparten av levetiden var brukt). Rapporten sa at dreneringen fungerte, og at det ikke var påvist fukt i kjelleren, men at det hadde kommet inn vann i kjelleren en gang ved flom rundt 2011. Den fant ingen punkterte glass, men sa at gamle glass kunne punktere. Den opplyste også om begrenset gulvvarme på den ene halvdelen av badet.

Etter overtakelsen fant kjøperen fire forhold. Taket lekket rundt lufteventiler. Vinduer var punkterte. Den vannbårne gulvvarmen på badet fungerte ikke fordi rørene var tette. Og det trengte vann gjennom en kjellervegg der grunnmursplasten manglet eller var defekt. Kjøperen reklamerte til selskapet 21. februar 2021. Da var taket og vinduene allerede utbedret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, oppgitt til 337 560 kroner. Et tilbud på modernisering av badet lå på 253 460 kroner, utbedring av vinduene var beregnet til 84 100 kroner, og blikkenslageren hadde tatt 8 125 kroner. Kjøperen mente at opplysningene ved salget ikke stemte med virkeligheten, og at noen av feilene ikke kunne oppdages ved en vanlig gjennomgang. Han sa at han tidlig hadde ringt selskapet og fått høre at kostnadene måtte være høyere for at det var vits å sende krav.

Selskapet mente at kjøperen hadde reklamert for sent for deler av kravet, og at han hadde utbedret uten å gi selgeren mulighet til å rette feilen selv. Det var heller ikke gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, og det var ingen vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på tre ting.

• Reklamasjon. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) for sent på de punkterte vinduene etter avhendingslova § 4-19. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at telefonsamtalene var en reklamasjon som oppfylte lovens krav.
• Selgerens rett til å rette. Vinduene og taklekkasjen var utbedret før selskapet fikk vurdere dem. Da gikk selgerens rett til å utbedre selv (§ 4-10) tapt, og kjøperen kunne ikke lenger gjøre mangel gjeldende for disse forholdene.
• Ingen vesentlig mangel. Nemnda mente at kostnadene var relativt høye, men at dreneringen måtte forventes å være fra byggeåret og at badet hadde TG 2. Forventningsavviket var derfor ikke så utvilsomt at boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet (§ 3-9 andre punktum). Nemnda så heller ikke at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om gulvvarmen eller vannet i kjelleren.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristene og rekkefølgen har stor betydning. Utbedrer du en feil før selgeren, eller selgerens forsikringsselskap, har fått se den, kan du miste retten til å kreve noe for akkurat den feilen. Reklamasjon må også komme raskt etter at du oppdager feilen, og en telefonsamtale er ikke nødvendigvis nok.

I en bolig fra 1976 må du dessuten regne med at ting fra byggeåret er slitt. Tilstandsrapportens TG 2 og opplysninger om alder og levetid gjør det vanskeligere å få medhold på at noe var vesentlig dårligere enn forventet.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1976 med taklekkasje, punkterte vinduer, gulvvarme som ikke virket og vann i kjelleren. Kravet var 337 560 kroner.
• Vinduene ble meldt for sent, og taket og vinduene var utbedret før selskapet fikk se dem. Resten var dekket av det som var opplyst.
• Kjøperen fikk ikke medhold.