Mus og rotter i bolig fra 1964 solgt ved fullmakt: ikke medhold (FinKN 2024-17)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1964, solgt som den er for 3,02 millioner kroner. Eieren hadde bodd der siden 1964, men hadde flyttet til omsorgsbolig. Sønnen solgte boligen på fullmakt. Han skrev i egenerklæringen at han ikke hadde bodd i boligen siden 1982, at det var vanskelig å få svar fra faren, og at han hadde svart etter beste evne. På spørsmålet om mus eller rotter svarte han nei.

Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at boligen trengte vedlikehold og oppgradering. De fleste bygningsdelene hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten pekte også på at krypkjelleren var en risikokonstruksjon, og at det måtte monteres en luke for inspeksjon.

Våren 2022, under oppussing, åpnet kjøperen gulv og vegger i underetasjen. Der fant kjøperen musebol, muselort, museganger og eldre rotteekskrementer. Kjøperens takstmann anslo utbedringen til 207 200 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 209 200 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 14 000 kroner i takstutgifter og dekning av advokatutgifter. Kjøperen mente at skadene avvek vesentlig fra det en kjøper kunne vente (§ 3-9). Det var påregnelig med generell oppussing, men ikke skader i dette omfanget, og salgsdokumentene hadde ikke advart om skadedyr.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var nesten 60 år gammel, at spor etter mus er vanlig i eldre boliger, og at salg ved fullmakt gjorde at kjøperen aksepterte større risiko.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda mente at kostnadene var høye nok til at det økonomiske vilkåret for en vesentlig mangel var oppfylt. Spørsmålet var om forventningsavviket også var stort nok.

Tre ting talte mot kjøperen. Boligen var fra 1964, og isolasjonen måtte regnes som original. Det er kjent at mus søker mot krypkjellere og utette yttervegger i eldre hus. Tilstandsrapporten hadde dessuten pekt på råte i et hjørne, ventil i veggen mot det lukkede krypkjelleret og fukt i betonggulvet.

Salget ved fullmakt talte også imot. Kjøperen ble uttrykkelig opplyst om at den som solgte, kjente boligen dårlig og hadde svart etter beste evne. Det ga kjøperen en større risiko.

Til sist mente nemnda at det ikke var noe utvilsomt misforhold mellom boligens tilstand og det kjøperen hadde grunn til å regne med. Loven beskytter mot åpenbare misforhold, og det var ikke tilfellet her. Nemnda la vekt på at befaringen etter overtakelsen ikke viste pågående aktivitet av mus eller rotter. Nemnda kom til dette under noe tvil, og pekte på at en tidligere sak var annerledes fordi boligen der var yngre og skadene mer omfattende.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det skal mye til for å få medhold for skader som ligger innenfor det man kan vente i en eldre bolig. Alder, risikokonstruksjoner som krypkjeller og opplysninger om at selger kjenner boligen dårlig, teller alle mot kjøperen. Selv der kostnadene er høye, er det ikke nok. Skaden må være så mye verre enn det som var påregnelig at misforholdet er åpenbart.

Kort oppsummert

• Under oppussing av en bolig fra 1964 fant kjøperen musebol, muselort og eldre rotteekskrementer i underetasjen.
• Nemnda mente skadene lå innenfor det som kunne påregnes i en så gammel bolig solgt ved fullmakt.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.