Fuktskade på eldre bad og feil stikkontakter: delvis medhold (FinKN 2024-111)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i 2. etasje i et borettslag på Østlandet, oppført i 1987. Den ble solgt i som-den-er-stand for 4,65 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 7.7.21, og kjøper overtok 11.8.21.

Tilstandsrapporten ga badets gulv og sanitærutstyr TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og badets vegger TG 1 (ingen eller små avvik). Den nevnte at det ikke var synlig membranmansjett i sluket, at sluk var eldre og antatt fra byggeåret, og at fallforholdene varierte. Det var ikke tegn til lekkasje. El-anlegget ble ikke vurdert. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger at hun bare kjente til litt sprekk i flisen, og at det ikke var utført arbeid på el-anlegget.

Rundt ett år etter overtakelsen fant kjøper fukt- og råteskader på badet. Skaden kom av en lekkasje i leilighetene over, og ifølge en skaderapport var den forårsaket av håndverkerfeil ved rørkoblinger. Kjøper fikk vite at det hadde vært en tilsvarende lekkasje i 2010. En soppundersøkelse fant kraftig muggsoppvekst i veggene rundt badet, delvis eldre skader. Kjøper fant også at ventilatoren på kjøkkenet ikke var montert etter borettslagets regler, og at stikkontaktene hadde feil. Stikkontaktene var produsert i 2019, i selgers eiertid.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 562 964 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde blant annet på et tilbud på 554 125 kroner for å rive veggene og bygge nytt bad. Kjøper mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn han kunne regne med, siden rapporten ikke viste fukt eller lekkasje.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at badet var gammelt og modent for oppgradering, og at et nytt bad var en standardheving som måtte trekkes ut. Da ville resten være for lite til at avviket ble vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold var viktige.

For det første var det ikke upåregnelig at badet trengte renovering. Alder, TG 2, eldre sluk og varierende fall var opplyst.

For det andre var det upåregnelige at behovet oppsto etter en lekkasje mellom leilighetene, som kunne føres tilbake til en håndverkerfeil ved en utbedring i 2010. Nemnda mente det er lite sannsynlig at kjøper alene skal bære hele kostnaden for en feil på rør mellom enhetene, og at borettslaget ikke nødvendigvis er uten ansvar selv om forsikringssaken er foreldet. Derfor var det ikke sannsynliggjort at kjøper alene måtte dekke et bad i den størrelsen som krevd, og vilkåret om vesentlig avvik var ikke oppfylt.

For det tredje ga stikkontaktene en mangel. Selger hadde svart nei på arbeid på el-anlegget, men kontaktene var fra hennes eiertid. Det var en uriktig opplysning. Prisavslaget ble satt til 3 800 kroner, pluss forsinkelsesrente. Nemnda fant ikke grunnlag for mangel ved ventilatoren.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et eldre bad med TG 2 må regnes som modent for utskifting, og at kjøper normalt ikke får dekket et helt nytt bad. Den viser også at lekkasjer mellom leiligheter i et borettslag kan gi kravet en annen retning. Da kan ansvaret ligge hos borettslaget, ikke hos selger og hans forsikring.

Uriktige svar i egenerklæringen kan gi et lite, men reelt prisavslag, selv når hovedkravet ikke fører frem.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 562 964 kroner etter fukt- og soppskader på et eldre bad etter en lekkasje mellom leilighetene.
• Nemnda fant ingen vesentlig mangel ved badet, fordi renovering var påregnelig og feilen lå på rør mellom enhetene.
• Kjøper fikk delvis medhold: 3 800 kroner for feil ved stikkontaktene, pluss forsinkelsesrente.