Utglidd støttemur og drenssvikt i tomannsbolig: delvis medhold (FinKN 2024-822)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig med utleiedel, bygget i 1953 og solgt for 4,7 millioner kroner. Kjøperen overtok 21.9.21. Selger hadde pusset opp huset i 2020, i stor grad selv og med hjelp fra kolleger. Salgsoppgaven sa at det som var igjen av det originale, var grunnmuren og noe av panelene. Utleiedelen var ikke godkjent.

Tilstandsrapporten ga den nye dreneringen TG 1 (ingen eller små avvik), men advarte om at oppgraderte dreneringer på eldre hus kan ha risiko, og satte også TG 2 for kapillærsug (vann som trekkes opp i grunnmuren). Støttemurer var ikke vurdert. I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om sprekker i mur og skjeve gulv, men opplyste om ufaglært arbeid med drenering.

I mai 2022 klaget naboen over en skjev støttemur mot eiendomsgrensen som hadde flyttet seg. Kort tid etter meldte en leietaker om fukt i underetasjen. To takstmenn var enige om at dreneringen var lagt med feil fall, at takrennenedløpet var ført ned i dreneringen, og at den derfor virket dårlig eller ikke i det hele tatt. Muren helte ut mellom 4 og 9 centimeter i toppen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1 586 239 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kravet var delt i drenering 415 625 kroner, støttemur 1 076 738 kroner, ventilasjon 28 500 kroner og to varmtvannsberedere med 32 688 kroner hver.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, HDI Global Specialty SE, svarte at murens tilstand var synlig for kjøperen, at et 70 år gammelt hus med ufaglært arbeid ikke kunne gi forventning om fagmessig utførelse, og at et eventuelt avslag måtte reduseres for at standarden var hevet. Selskapet mente også at saken ikke egnet seg for skriftlig behandling.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse. Fire forhold var viktige.

For det første hadde naboen skrevet under på en uttalelse om at han hadde tatt opp murens skjevhet med selger. Det var ikke bestridt at samtalen fant sted. Nemnda mente derfor at selger kjente til en bestemt risiko, utglidning, ut over det man vanligvis venter av en eldre mur. Da var svaret nei i egenerklæringen feil, og det var en mangel etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

For det andre var boligen i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente, jf. § 3-9 andre punktum. Nemnda la vekt på at TG 1 for drenering og vinduer skapte forventninger. Støttemuren var en massiv betongmur som holdt store deler av tomten oppe, og utglidningen ga et betydelig farepotensial, selv om ikke på kort sikt.

For det tredje var nemnda ikke enig i at saken burde avvises. Den fant det forsvarlig å avgjøre ut fra dokumentene. En ny uttalelse fra en takstmann om et annet tiltak var forbeholden, og sikkerhetsrisikoen veide tyngre.

For det fjerde satte nemnda selv prisavslaget til 650 000 kroner, jf. § 4-12, altså under halvparten av kravet. Nemnda har ikke forklart beregningen nærmere enn at den viser til sekretariatets begrunnelse.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om ufaglært arbeid og risiko ikke fritar selger for å svare riktig på det egenerklæringen spør om. Når selger vet at noe er i ferd med å gli ut eller sprekke, er det mangel selv om huset er gammelt.

Den viser også at en uttalelse fra en nabo kan få vekt når den ikke motsies konkret. Et delvis medhold betyr at kjøperen får en del av kravet, og prisavslaget er ikke det samme som utbedringskostnadene.

Kort oppsummert

• Støttemuren gled ut og dreneringen var lagt feil i en tomannsbolig fra 1953 som var pusset opp i 2020.
• Selger hadde fått høre om muren av naboen, og svaret i egenerklæringen var derfor feil.
• Kjøperen krevde 1 586 239 kroner og fikk delvis medhold med et prisavslag på 650 000 kroner.