Feil ved tak fra 2012 i enebolig fra 1957: delvis medhold (FinKN 2022-662)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1957, senere påbygd, solgt som den er for 2,505 millioner kroner. Kjøperen overtok 31. oktober 2020. Salgsoppgaven sa at taket var skiftet i 2012. Egenerklæringen (skjema der selger svarer på hva han vet om boligen) opplyste at et faglært firma hadde skiftet hele taket, med isolasjon, lekter, takstein og beslag. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (tilstandsgrad 1, ingen eller svært små avvik). Takkonstruksjonen fikk ingen tilstandsgrad, fordi takstmannen ikke kom til, og det ble tatt forbehold om avvik, fukt og råte.

Da kjøperen pusset opp innvendig, fant han råteskader i takstoler og bærebjelker. Flere takstmenn undersøkte taket. De fant at lektene (listene taksteinen hviler på) var for små, og at avstanden mellom sperrene ga for stor spennvidde. En av dem skrev at det i ytterste konsekvens kunne føre til sammenbrudd.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 370 255 kroner og 20 082 kroner til takstutgifter, pluss forsinkelsesrente. Han mente at et tak som er skiftet av fagfolk og har fått TG 1, ikke skal ha underdimensjonerte deler.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos HDI Global Specialty. Selskapet avviste kravet. Det mente at kjøperen ikke hadde vist noe avvik fra reglene som gjaldt da huset ble bygget. Skifte av tak regnes bare som vedlikehold og utløser ikke nye krav. Selskapet mente også at kjøperen hadde klaget for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Avgjørelsen var enstemmig. Kjøperen vant frem på selve mangelen, men fikk mindre enn kravet.

For det første mente nemnda at kjøperen hadde klaget i tide.

For det andre la nemnda til grunn det laveste av flere anslag på utbedringen, 190 000 kroner, siden det var sannsynliggjort at det ga en forsvarlig utbedring. Det utgjør omkring 7,58 % av kjøpesummen.

For det tredje mente nemnda at kjøperen kunne regne med at arbeidet i 2012 var gjort etter god byggeskikk og leverandørens monteringsanvisning. Det gjelder uansett hvilke regler som gjaldt for huset da det ble bygget. Et tak har lang levetid, og salgsdokumentene ga inntrykk av nytt tak fra fagfolk. Kjøperen kunne derfor ikke vente utgifter kort tid etter overtakelsen. Feilen kunne også bli verre, og sikkerheten var berørt.

Nemnda mente dette var et åpenbart misforhold (avhendingsloven § 3-9 andre punktum krever at misforholdet er utvilsomt). Prisavslaget ble satt til 190 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Takstutgiftene ble ikke dekket av selskapet, siden de var dekket av kjøperens egen forsikring. Derfor ble det bare delvis medhold.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om nytt tak utført av fagfolk gir en berettiget forventning om at arbeidet er riktig, også skjult konstruksjon. Kjøperen trenger ikke godtgjøre at feilen er i strid med reglene fra byggeåret.

Den viser også at nemnda velger det rimeligste av flere forsvarlige anslag. Krever du beløpet etter det dyreste tilbudet, må du regne med å få mindre. Takstutgifter kan falle bort hvis en annen forsikring dekker dem.

Kort oppsummert

• Taket var skiftet i 2012 av fagfolk og hadde TG 1, men lektene var for små og det var råte i konstruksjonen.
• Nemnda mente kjøperen kunne forvente riktig utført arbeid, og at feilen var et åpenbart misforhold.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 190 000 kroner i prisavslag av et krav på 370 255 kroner.