Svært dårlig vanntrykk i enebolig fra 1902: delvis medhold (FinKN 2022-794)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1902, solgt som den er for 2,75 millioner kroner og overtatt 1. desember 2021. Salgsprospektet beskrev boligen som vesentlig påkostet og modernisert i perioden 2015-2021. Tilstandsrapporten opplyste at vannrørene var av kobber, men satte ikke tilstandsgrad på ledningsnettet. Takstmannen skrev at røropplegget fungerte normalt ved befaringen, men at det ikke var kontrollert nærmere. Selger hadde bodd i boligen siden 2015 og svarte nei på om han kjente til feil eller arbeid på vann og avløp.

Like etter overtakelsen oppdaget kjøper at vanntrykket var svært lavt. Vannet rant så svakt at det var umulig å dusje, og selv et glass tok lang tid å fylle. En rørlegger og et rørleggerfirma mente at årsaken trolig var gjengrodde rør og en gjengrodd anboringsklammer (koblingen der boligens ledning er festet til hovedledningen). Firmaet skrev at huset ikke var beboelig for en familie med barn med det vannet som kom, og at det var sjelden de så så liten gjennomstrømning i rør. Kommunen bekreftet at vannmengde og trykk på deres ledning var tilfredsstillende.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde først heving (at kjøpet oppheves), og ellers erstatning for utbedringskostnadene på 232 500 kroner, 15 000 kroner for innkjøpt vann og forsinkelsesrente. Kjøper mente at selger kjente til trykket, og pekte blant annet på at vannforbruket i 2021 var bare 41 m3 for en familie på fire.

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring, avslo kravet. Selskapet sa at selger ikke kjente til avvik ved vanntrykket, at rørene var fra byggeåret og hadde utlevd sin levetid, og at selgers forbruk var gjennomsnittlig når det ble tatt hensyn til at familien var borte flere måneder i året. Selskapet nektet å sende inn selgers skriftlige forklaring. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, blant annet fordi det ikke var dokumentert hva som er normalt forbruk.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøper delvis medhold. Den la vekt på tre ting.

For det første at trykket var dårlig allerede da kjøper overtok. Kjøper reklamerte få dager etter overtakelsen, og selskapet bestred ikke kjøpers beskrivelse. Nemnda la rapportens årsak til grunn og fant det sannsynliggjort at problemet fantes også i selgers eiertid, og før kjøper aksepterte budet.

For det andre at selger kjente eller måtte kjenne til det. En selger har som utgangspunkt plikt til å opplyse om dårlig vanntrykk. Nemnda så på at selgers forklaring ikke var lagt frem for nemnda, og at det siste året av selgers eiertid hadde et svært lavt vannforbruk uten plausibel forklaring, også når det ble tatt hensyn til utenlandsopphold og at kjøper overtok i desember.

For det tredje at den manglende opplysningen hadde betydning. Selv om det var påregnelig at rørene var eldre, fikk trykket store konsekvenser for bruken av boligen, så opplysningen ville ha påvirket avtalen.

Beløpet ble lavere enn kravet. Nemnda fant ikke grunnlag for heving. Utbedringskostnadene på 232 500 kroner fikk et fradrag for standardheving og forlenget levetid, og prisavslaget ble satt til 110 000 kroner med forsinkelsesrente. Kravet på 15 000 kroner for innkjøpt vann ble ikke tatt til følge, siden utgiftene ikke var dokumentert, og kjøper har plikt til å begrense tapet sitt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger må opplyse om dårlig vanntrykk hvis han kjenner til det, også i en eldre bolig. Men det er kjøper som må sannsynliggjøre at selger kjente til forholdet. Her hjalp det at vannforbruket var svært lavt uten forklaring, og at problemet åpenbart hadde vært der før salget.

Saken viser også at heving er en tung reaksjon som sjelden godtas for problemer som kan utbedres. Fradraget for standardheving betyr at kjøper får dekket bare en del av en nyinstallasjon, siden nye rør er bedre enn gamle. Utgifter du vil kreve dekket, må dokumenteres.

Kort oppsummert

• Svært dårlig vanntrykk i en enebolig fra 1902, trolig på grunn av gjengrodde rør.
• Nemnda mente selger måtte kjenne til problemet, blant annet på grunn av svært lavt vannforbruk, og at det ikke var opplyst.
• Kjøper fikk delvis medhold: prisavslag på 110 000 kroner av utbedringskostnader på 232 500 kroner, men ikke heving.