Fukt og gammel drenering i tomannsbolig fra 1988: ikke medhold (FinKN 2022-667)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig fra 1988, solgt som den er for 10,25 millioner kroner. Kjøperen overtok i april 2021. Tilstandsrapporten ga dreneringen tilstandsgrad 2 (TG 2, avvik som kan kreve tiltak). Den sa at dreneringen trolig var fra byggeåret, at gjenstående levetid var redusert, og at utskiftninger måtte påregnes på sikt. Grunnmuren fikk også TG 2, fordi den ikke kunne kontrolleres fullt ut uten å åpne konstruksjonen.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen feil på el-anlegget, brudd på diffusjonssperren (laget som hindrer fuktig luft i å trenge inn i konstruksjonen) i himlingen, en lekkasje fra et avløpsrør og en lekk utekran. Kjøperen reklamerte (klaget skriftlig til selger og selskapet), og partene ble enige om et forlik etter flere runder med forhandlinger.

Senere fant kjøperen fukt og saltutslag i underetasjen. Et firma fant at fuktsperreduk manglet på en strekning av grunnmuren. Kjøperen reklamerte på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 80 688 kroner, som var den høyeste av to anslåtte utbedringskostnader, pluss forsinkelsesrente. Kravet hvilte på to argumenter. Det første var at selgers takstmann kjente til, eller burde kjent til, at fuktsperreduken manglet, slik at tilstandsrapporten ga for lite opplysning. Det andre var at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente. Kjøperen pekte på at alle utbedringskostnadene til sammen var over 5 % av kjøpesummen, og at feilene på el-anlegget var alvorlige.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos HDI Global Specialty. Selskapet svarte at takstmannen ikke kunne ha oppdaget forholdet uten å grave, siden grunnmursplatene var lagt under terrengnivå. Det pekte også på at dreneringen var omtrent 33 år gammel og hadde TG 2, så utskiftning måtte kjøperen regne med.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde dermed ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde vurdert saken annerledes på ett punkt, men nemnda ble stående ved tre ting.

For det første var det ikke grunnlag for å si at takstmannen kjente eller burde kjent til den manglende duken. Nemnda sluttet seg til sekretariatets begrunnelse her.

For det andre var det da bare spørsmålet om dreneringen avvek fra det kjøperen kunne forvente. Nemnda pekte på at tilstandsrapporten ga flere risikoopplysninger (opplysninger som advarer kjøperen om at noe kan være i dårlig stand): alder, redusert levetid og påregnelig utskiftning.

For det tredje krever loven at avviket er åpenbart eller utvilsomt for at det skal telle som en mangel. Med disse opplysningene måtte kjøperen regne med kostnader til utskiftning eller oppgradering. Avviket var derfor ikke åpenbart nok, og dreneringen kunne ikke legges sammen med de andre forholdene for å komme over terskelen. Regelen ligger i avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig med tydelige advarsler i tilstandsrapporten gir kjøperen svakere stilling. Når rapporten sier at en bygningsdel er gammel og at den må skiftes på sikt, regnes utgifter til nettopp det som påregnelige.

Den viser også at et forlik om tidligere feil ikke stenger for nye krav. Men det nye kravet må stå på egne bein. Det hjalp ikke at det tidligere var funnet flere feil i samme bolig.

Skjulte forhold under bakken er vanskelige å bevise som takstmannens feil. Nemnda la vekt på at takstmannen ikke kunne se duken uten å grave.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 80 688 kroner for fukt og manglende fuktsperreduk på grunnmuren i en tomannsbolig fra 1988.
• Nemnda mente takstmannen ikke kunne ha visst om feilen, og at kjøperen måtte regne med utskiftning av en drenering fra byggeåret.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke medhold i kravet.