Lekkasje fra egeninnsatsbad i enebolig fra 1956: ikke medhold (FinKN 2022-248)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1956, solgt som den er for 5,45 millioner kroner og overtatt i april 2021. Badet i 2. etasje var sist renovert rundt 2005. Salgsoppgaven opplyste at arbeidet på el-anlegg og rør var gjort av fagfolk, og at det ellers var egeninnsats med bistand fra fagkyndig. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (tilstandsgrad som betyr at det er avvik eller at levetiden er godt i gang). Den påpekte at våtrom har begrenset levetid, at gulvet var nesten flatt med lite fall mot sluk, at gulvlister i tre var en svak løsning, og at mer enn halve den forventede levetiden var brukt opp.

I egenerklæringen svarte selgeren nei på om han kjente til feil ved våtrommene. Han opplyste at arbeid var gjort av både faglærte og ufaglærte, og at tettesjikt (den vanntette membranen) rundt dusjnisjen var fornyet.

I mai 2021 oppdaget kjøperen en lekkasje fra badet ned gjennom himlingen i underetasjen. Takstmannen fant at sluket var utett og at det manglet vanntett sjikt opp på veggen. Under riving kom det frem flere avvik, blant annet manglende membran på alle vegger i dusjsonen og et for tynt lag på gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 363 750 kroner, med fradrag for standardheving. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake at badet ikke var bygget etter forskriftene, og at badet uansett var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Badet var opplyst som totalrenovert i 2005, og el-anlegg og rør skulle være gjort av faglærte.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), mente at selgeren ikke hadde misligholdt opplysningsplikten. Selskapet viste til at det var gitt flere tunge risikoopplysninger om badet og utførelsen, og at kostnadene ikke var høye nok til at det var en vesentlig mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på tre ting.

• Opplysningene om egeninnsats. Selgeren hadde ikke underkommunisert omfanget av egenarbeidet, og var ikke pliktig til å forklare nærmere hva bistanden fra fagkyndig besto i. Selv om selgerens opplysningsplikt normalt går foran kjøperens undersøkelsesplikt, hadde kjøperen en oppfordring til å spørre da selgeren først hadde gitt denne opplysningen.
• Risikoopplysningene. Når et våtrom er delvis utført som egeninnsats, må kjøperen være forberedt på avvik fra standarder og faglige løsninger. Badet hadde TG 2, spesifikke svakheter var påpekt, og badet var 15 år gammelt.
• Ingen klart avvik. Nemnda mente dette ikke var et markant eller utvilsomt avvik fra det kjøperen kunne forvente, og at sakene kjøperen viste til, ikke var helt sammenlignbare. I en av dem var det gitt mye mindre informasjon i egenerklæringen.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at opplysninger om egeninnsats på et våtrom veier tungt mot kjøperen. Står det i salgsoppgaven at arbeid er gjort som egeninnsats med hjelp fra fagkyndig, bør du spørre hvem som gjorde hva, og be om dokumentasjon, før du bestemmer deg.

Alder og en tilstandsgrad med avvik svekker også kravet. Selv om kostnadene til å utbedre et bad er store, er det ikke nok alene. Nemnda ser på hva som var opplyst før kjøpet.

Kort oppsummert

• Badet i en enebolig fra 1956 lekket, og membranen manglet på veggene. Kravet var 363 750 kroner.
• Nemnda mente selgeren hadde opplyst om egeninnsats og at risikoopplysningene om badet var tunge.
• Kjøperen fikk ikke medhold.