Liklukt i dødsbo-leilighet: kjøper fikk ikke videre bistand (FinKN 2024-1055)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms leilighet fra 1966, solgt for 1,09 millioner kroner i 2021. Salget gjaldt et dødsbo, og salgsoppgaven sa at boligen hadde eldre standard og at oppussing måtte påregnes. Den advarte også om at selgerne ikke hadde bodd der, og at det kunne finnes feil som ikke var opplyst. Kjøperen ble oppfordret til å gjøre en særlig grundig besiktigelse.

Før kjøpet sendte megleren en SMS om at eieren var funnet død i leiligheten, og at intet kriminelt eller unaturlig hadde skjedd. Kjøperen svarte med en takk for informasjonen.

Etter overtakelsen fikk kjøperen vite at den avdøde hadde ligget på kjøkkenet i åtte dager før hun ble funnet. Utpå høsten 2021 begynte kjøperen å merke en lukt. Hun ble bekymret for at væske fra liket hadde skadet konstruksjonene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som dekker kjøperens egne utgifter til advokat og dokumentasjon når hun har krav mot selgeren). Den dekker slike utgifter bare når det er sannsynlighetsovervekt for at kjøperen har krav på grunn av mangler. Hun ba om videre bistand til å gå mot selgerne og selgernes boligselgerforsikring (forsikringen selgeren har for slike krav).

Kjøperen mente at arvingene og megleren kjente til lukten, eller måtte ha gjort det. Uansett mente hun at de skulle ha sagt at den døde hadde ligget på gulvet i flere dager. Arvingene bestred at de kjente til noen lukt.

Forsikringsselskapet avslo. Det mente at et mangelskrav ikke ville nå frem. Selskapet pekte på at kjøperen faktisk hadde fått vite at eieren var funnet død, og at det ikke var holdepunkter for at selgerne eller megleren kjente til lukt. Kjøperen tok også opp røyklukt og en feilmontert vedovn. Selskapet sa seg villig til å gi bistand på de punktene mot en egenandel på 4 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet rett. Nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre forhold var avgjørende.

For det første mente nemnda at selgerne ikke hadde en egen plikt til å fortelle at den avdøde hadde ligget der i åtte dager. Kjøperen visste at eieren var funnet død, og kunne selv ha undersøkt nærmere eller tatt forbehold i budet (§ 3-7).

For det andre fantes det ikke bevis for at selgerne eller megleren kjente til luktproblemer. I tidligere lagmannsrettssaker hadde det luktet vondt under visningene, og selgerne hadde gjort tiltak for å dempe lukten. Det var ikke tilfellet her. Nemnda la også vekt på at lukt er noe folk opplever ulikt, og at det gikk omtrent et halvt år før kjøperen la merke til den.

For det tredje var opplysningen om at eieren var funnet død hverken uriktig eller villedende (§ 3-8).

Derfor kunne ikke nemnda se noe å innvende mot avslaget. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at forsikringen bare gir videre bistand når et krav er sannsynlig, ikke bare mulig. Det som avgjør, er ofte hva selger og megler faktisk visste, og hva kjøperen ble fortalt før budet.

Saken viser også at en forklaring om dødsbo og eldre standard, sammen med en oppfordring til grundig besiktigelse, gir selgerne et sterkt utgangspunkt. Selger har ikke plikt til å opplyse om alt rundt et dødsfall, og lukt alene gir ikke automatisk en mangel.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk vite at eieren var funnet død, men ikke at hun hadde ligget i åtte dager, og merket liklukt senere.
• Nemnda mente selgerne ikke hadde plikt til å opplyse om hvor lenge, og at det ikke var bevis for at de kjente til lukten.
• Selskapet fikk rett, så kjøperen nådde ikke frem med kravet om videre bistand.