Manglende lufting i torvtak på hytte fra 1998: ikke medhold (FinKN 2022-466)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig oppført i 1998, med laftet tømmer og torvtak. Den ble solgt som den er for 5 150 000 kroner, og kjøperen overtok 18. januar 2021. Salgsoppgaven beskrev en hytte med god standard og godt stell.

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 og takkonstruksjonen TG 2 (henholdsvis ingen avvik og middels svekkelse). Takstmannen skrev at han ikke hadde sett noen aktiv lekkasje, men at det skrå, isolerte taket var lukket og ikke kunne kontrolleres. Gesimsen hadde en smalere luftespalte enn dagens krav. Det var også kondensmerker i tømmeret i peisestuen, og en rapport fra 2018 hadde konkludert med at innvendig kondens skyldtes utette hjørner. Selger skulle få en snekker til å tette dem.

I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) svarte selger ja på spørsmål om kjennskap til fukt og skrev at hun var usikker og at kjøper burde spørre takstmannen. På spørsmålet om utettheter i taket svarte hun nei.

Kort tid etter overtakelsen kom det vann inn i et hjørne mot taket i stuen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperens takstmann fant at årsaken var kondens. Det manglet lufting mellom undertaket og isolasjonen i store deler av taket. Små lekkasjer i dampsperren førte til at fukt frøs til is i isolasjonen, og når hytta ble varmet opp, smeltet isen og rant ned på veggene. Utbedringen ble beregnet til 368 719 kroner. Kjøperen krevde 464 747 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter.

Kjøperen mente at selger hadde eid hytta i 13 år, og at det derfor var lite trolig at hun ikke kjente til problemet. Kostnadene var også høyere enn det kjøperen kunne vente ut fra det som var opplyst.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Selger hadde aldri opplevd lekkasje fra taket, og skjoldene i veggen hadde vært der siden hun kjøpte hytta. Ingen av dem som hadde undersøkt hytta, hadde pekt på mangler ved taket eller luftingen.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok først stilling til om selger hadde holdt tilbake opplysninger hun kjente til (avhendingsloven § 3-7). Det kan virke påfallende at feilen viste seg så raskt. Likevel var det ikke sannsynliggjort at selger visste mer enn det som stod i salgsdokumentene. Hun hadde selv krysset av for fukt og pekt på takstmannen, og tilstandsrapporten nevnte kondensmerker og en tidligere rapport om utette hjørner. Nemnda mente at hun hadde forsøkt å videreformidle det negative hun kjente til.

Deretter vurderte nemnda om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Kostnaden utgjorde i overkant av 7 prosent av kjøpesummen, og det er nok til at det økonomiske kravet var oppfylt. Men nemnda la avgjørende vekt på hyttas alder og på risikoopplysningene. Taket kunne ikke kontrolleres, gesimsen hadde smal luftespalte, og det var opplyst om kondens. En hytte på 23 år kan ikke ventes å følge alle dagens krav til håndverk og regler. Nemnda pekte også på at regelen bare er ment for åpenbare misforhold. Nemnda fant saken vanskelig, men var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil som dukker opp raskt etter overtakelsen ikke i seg selv er nok. Kjøperen må kunne vise at selger kjente til forholdet, og nemnda vurderer saken ut fra dokumentene.

Den viser også at advarsler i tilstandsrapporten kan telle tungt selv om den senere skaden har en annen årsak eller blir dyrere enn ventet. Ordene om kondens, et lukket tak og en smal luftespalte gjorde at kjøperen måtte regne med risiko for fuktproblemer.

Jo eldre boligen er, jo mindre kan du regne med at alt er i tråd med dagens krav.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 464 747 kroner for kondens og manglende lufting i taket på en hytte fra 1998.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde ikke frem.
• Avgjørende var at det ikke var sannsynliggjort at selger visste mer enn hun sa, og at alder og risikoopplysninger gjorde at det ikke var et åpenbart misforhold.