Lekkasje under kjøkkenvask i leilighet fra 2013: ikke medhold (FinKN 2022-250)

Hva saken gjaldt

Boligen var en studioleilighet fra 2013, solgt som den er for 1,5 millioner kroner og overtatt i november 2017. Salgsoppgaven beskrev en pen leilighet med god standard. Den sa at badet var undersøkt for fukt uten funn, og at kjøkkenet hadde vannstopp. Selgeren hadde eid leiligheten siden 2014, men leid den ut siste del av tiden og ikke bodd der de siste tolv månedene. I egenerklæringen svarte selgeren nei på om han kjente til feil ved vann og avløp eller lekkasje på våtrom.

Kjøperen bodde ikke i leiligheten den første tiden. Da hun tappet vann i kjøkkenvasken første gang i desember 2017, begynte vannlekkasjealarmen å pipe. Det hadde rent avløpsvann ned i skapbunnen, som var tydelig skadet. En rørlegger fant en ødelagt pakning i vannlåsen og mente at lekkasjen måtte ha skjedd før. Sensorledningen til alarmen var så skadet at den måtte skiftes. I januar 2018 viste det seg at også vannlåsen under badeservanten var defekt. Lys i speilskapet og varmekabler på badet var også i ustand, men det ble utbedret av leverandøren innenfor garantitiden.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde å få dekket utbedringskostnadene, og hun ba også nemnda avklare hvem som egentlig hadde ansvaret, siden utbygger, selger og andre hadde skjøvet ansvaret over på hverandre. Hun viste til at hun var student uten inntekt, at selgeren ikke hadde kontrollert leiligheten mens den var utleid, og at hun hadde sett et merke under vasken på visningen, som megleren ifølge henne forklarte med dårlig rengjøring.

Selgeren forklarte at han ikke kjente til feilene. I 2015 hadde han hatt kontakt med utbygger om en liten lekkasje under kjøkkenvasken, men rørleggeren mente da at rørene bare måtte strammes litt, og det var ikke skader på interiør eller gulv. Ingen av leietakerne hadde meldt om feil.

HDI, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selgeren tegner, som dekker kjøperens krav mot selger), mente at det ikke var noen mangel. Selgeren kjente ikke til feilene, og skaden var ikke en vesentlig mangel fordi kostnadene var små.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og la vekt på tre ting.

• Selgerens kunnskap. Det var ikke sannsynliggjort at selgeren kjente eller måtte kjenne til feilene, eller at han hadde holdt tilbake at et rør ble etterstrammet i 2015. Nemnda behandler saken skriftlig og krever klare holdepunkter for at selgeren visste mer.
• Betydningen for kjøpet. En feil selgeren ikke opplyste om, gir bare mangel hvis den kan ha påvirket avtalen (innvirkningsvilkåret). Nemnda mente det var vanskelig å se at det var oppfylt når utbedringskostnadene var så begrensede.
• Vesentlighet. En bolig kan ha en mangel selv om ingen har gitt feil opplysninger, hvis den er i vesentlig dårligere stand enn forventet (avhendingslova § 3-9 andre punktum). Med så små kostnader var ikke det oppfylt.

Nemnda pekte også på at den bare kan ta stilling til om selgerens forsikringsselskap må betale. Den kan ikke vurdere om utbygger, leverandør eller rørlegger har ansvar. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv en ganske ny bolig kan ha feil som kjøperen må bære selv, når kostnadene er små. Små beløp gir sjelden en vesentlig mangel, og da må du kunne bevise at selgeren visste om feilen.

Har du krav mot flere, for eksempel både selgerens forsikringsselskap og en utbygger eller leverandør, vurderer nemnda bare kravet mot forsikringsselskapet. Garantikrav mot andre må følges opp hver for seg og innenfor fristene.

Kort oppsummert

• Lekkasje under kjøkkenvasken og en defekt vannlås på badet ble funnet kort tid etter overtakelsen av en leilighet fra 2013.
• Nemnda mente selgeren ikke kjente til feilene og at kostnadene var for små til at det var en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Nemnda kunne ikke ta stilling til ansvaret til andre enn selgerens forsikringsselskap.