Fritidsbolig fra 1864 sto på ren jord: kjøper fikk medhold (FinKN 2022-753)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt et våningshus fra 1864 på en tidligere landbrukseiendom, brukt som fritidsbolig. Eiendommen ble solgt som den er for 2,9 millioner kroner, og kjøperen overtok i 2021. Salgsoppgaven presenterte den som et tidligere småbruk med renoveringsbehov, og det sto at begge bolighusene måtte totalrenoveres.

Tilstandsrapporten var streng. Den sa at hele eiendommen trengte oppgradering, at byggene ikke kunne tas i bruk slik de sto, og at det måtte påregnes vesentlige kostnader. Alle bygningsdeler fikk TG 2 eller TG 3 (TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak, TG 3 betyr store eller alvorlige avvik). Men for grunnmur og fundamenter var det skrevet at ingen tiltak var nødvendig. Fundamentene ble beskrevet som stein på fjell eller bæredyktig grunn, og resten ble antatt å stå på «ok grunn».

Etter overtakelsen lot kjøperen grave for å drenere rundt huset. Da viste det seg at store deler av huset sto på ren jord, at det rant mye vann mot grunnmuren, og at muren var dårlig bygget. Deler av muren raste ut, og arbeidet ble stanset av sikkerhetshensyn. Flere fagkyndige mente muren ikke kunne repareres og at huset måtte tas ned og settes opp igjen på ny grunnmur.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 1,9 millioner kroner, basert på en meglers vurdering av hvor mye verdien var redusert. Kjøperen mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn en kunne vente, og pekte på at rapporten uttrykkelig sa at det ikke var behov for tiltak på grunn og grunnmur.

Selskapet var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det avviste kravet. Selskapet mente at alle risikoopplysningene og boligens alder gjorde at kjøperen måtte vente store kostnader, og at huset var rivningsklart. Det mente også at det var kjøperens egne gravearbeider som utløste raset.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og et flertall i nemnda mente at boligen hadde en vesentlig mangel. Tre forhold veide tungt.

For det første at huset ble solgt som et renoveringsobjekt, ikke som et rivningsobjekt. Nemnda pekte på at det er stor forskjell på å pusse opp en bolig og å bekoste at den rives og bygges opp igjen.

For det andre at rapporten var direkte i strid med det som viste seg. Den sa at fundamentene sto på fjell eller bæredyktig grunn og at ingen tiltak var nødvendige. Da kunne ikke kjøperen regne med at huset sto på ren jord.

For det tredje selskapets innvending om at gravearbeidene utløste raset. Flertallet mente at utgangspunktet er den underliggende årsaken, altså ustabile masser under muren. Draneringen var dessuten anbefalt i rapporten. Det ville være urimelig å la kjøperen bære risikoen for et inngrep som var forventet og anbefalt.

Flertallet la megleren sin verdivurdering til grunn, siden selskapet ikke hadde innhentet noen annen. Prisavslaget ble satt til 1,9 millioner kroner. Nemnda var delt (dissens). Mindretallet mente at eldre bolig og omfattende risikoopplysninger gjorde at kjøperen måtte ta risikoen, og at kjøperens egne gravearbeider utløste raset.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et renoveringsobjekt ikke uten videre gir kjøperen hele risikoen. Generelle advarsler om at alt må totalrenoveres veier mindre enn en konkret og reservasjonsløs opplysning om at en bygningsdel ikke trenger tiltak. Avgjørelsen viser også at inngrep som rapporten selv anbefaler, ikke uten videre flytter ansvaret over på kjøperen. Utfallet var likevel omstridt, så vurderingen kan være vanskelig i lignende saker.

Kort oppsummert

• Et våningshus fra 1864 viste seg å stå delvis på ren jord, og grunnmuren kunne ikke repareres.
• Rapporten hadde sagt at ingen tiltak var nødvendige på grunn og grunnmur. Nemnda la vekt på det.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 1,9 millioner kroner, med dissens.