Uisolerte vegger og manglende grunnmursplast: delvis medhold (FinKN 2023-932)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland, oppført i 1951 og solgt «som den er» for 2 450 000 kroner. Kjøperen overtok i oktober 2019. Salgsoppgaven kalte boligen nyoppusset og teknisk solid, og sa at man kunne flytte inn uten å tenke på oppussing. Verditaksten opplyste at ytterveggene var av isolert bindingsverk og etterisolert, at etasjeskillet var et isolert bjelkelag, og at grunnmuren hadde drenering av grunnmursplast som manglet topplist. Selger hadde svart nei på spørsmål om feil ved vann og avløp og om problemer med drenering eller fukt i kjeller.

I august 2021 reklamerte kjøperen fordi store deler av muren manglet grunnmursplast. I mars 2022 oppdaget hun, mens det ble saneres etter mus, at ytterveggene ikke var isolert. Flere rapporter fant ingen isolasjon i ytterveggene og etasjeskillene. I kjelleren var det påvist litt mineralull i veggen mot terreng, og muren var fuktig.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 208 600 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), hvorav 18 600 kroner var takstutgifter. Hun viste til at boligen var solgt som nyoppusset, at det ikke var gitt noen risikoopplysninger om isolasjon eller drenering, og at bygningsdelene ikke ga noen standardheving.

Selgers boligselgerforsikring ble håndtert av et selskap som avviste kravet. Det mente boligen ikke hadde noen mangel. Selger kjente ikke til forholdene, det var opplyst at ytterveggene var etterisolert på utsiden, og dreneringen var omkring 70 år gammel. Selskapet mente den rimeligste forsvarlige utbedringen måtte legges til grunn, med fradrag for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme konklusjon. To ting var viktige.

For det første opplysningene. Salgsdokumentene ga inntrykk av at boligen var isolert og etterisolert, og at dreneringen hadde grunnmursplast. Når rapportene til sammen viste at isolasjonen manglet og at plasten ikke fantes, var opplysningene uriktige, og det er en mangel.

For det andre beløpet. Nemnda mente det ikke var mulig å fastsette et forsvarlig prisavslag. Spørsmålet om etterisolering og hvor plasten konkret manglet, måtte belyses bedre. Det var også uklart om de ulike pristilbudene inneholdt dyrere kvaliteter enn kjøperen kunne forvente. Tilbudene varierte mye i pris og innhold. Nemnda fant derfor bare at det var mangelsansvar.

Kjøperen hadde boligkjøperforsikring, og da er det ikke sannsynliggjort et faktisk tap for kostnader til befaringer og rapporter. De kunne derfor ikke tilkjennes.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at uriktige opplysninger om noe konkret, som isolasjon og drenering, kan gi en mangel selv når boligen er gammel. Den viser også at en kjøper kan vinne på spørsmålet om mangel og likevel stå uten et fastsatt beløp hvis tilbudene er for ulike og skadeomfanget er for uklart.

Jo tydeligere du kan dokumentere hva som mangler, og hva utbedringen faktisk krever, desto lettere blir det å få et beløp fastsatt.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1951 ble solgt som nyoppusset og etterisolert, men veggene manglet isolasjon og grunnmuren manglet plast.
• Nemnda mente opplysningene var uriktige og at det var en mangel.
• Nemnda fastsatte ikke prisavslaget, så kjøperen fikk delvis medhold.