Radon i bolig fra 1897 med nyere tilbygg: ikke medhold, dissens (FinKN 2024-223)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1897 på Østlandet, med tilbygg fra 1997 og 2004. Den ble solgt som den er for 7,5 millioner kroner og overtatt i 2018. Tilstandsrapporten ga grunn, fundamenter og vegger mot grunn TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og sa at boligen ikke fulgte dagens krav til isolasjon, klima og innemiljø.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger ja på spørsmål om radonmåling. Han var «litt usikker», men mente å huske en måling i 1995 som ikke hadde krevd tiltak. I januar 2023 reklamerte kjøper (meldte fra om mangelen) over høye radonverdier. En rapport viste opptil 530 becquerel per kubikkmeter (Bq/m3, målenheten for radon i luft) og opptil 1640 ved såkalt radonsniffing. Sniffing er punktmåling ved mulige inntrengningspunkter og kan ikke sammenlignes direkte med langtidsmåling. Sporfilm viste mellom 171 og 407 Bq/m3, og kjøpers egen måler viste opptil 534.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 264 050 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Kjøper mente at så høye verdier var et vesentlig avvik fra det han med rimelighet kunne forvente, siden det ikke var gitt noen risikoopplysning om radon.

Selgerens forsikringsselskap mente at boligen var bygget før det kom krav om radontiltak, og at kjøper derfor ikke kunne vente en radonsikret bolig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig om at kostnadene var store nok til at avviket kunne være vesentlig. Spørsmålet var om selve avviket var alvorlig nok etter avhl. § 3-9 andre punktum (dagens regler er endret, men saken ble avgjort etter loven slik den lød tidligere). Der ble nemnda delt.

Flertallet mente at vilkåret ikke var oppfylt, og la vekt på fire ting: - Radon er ikke uvanlig i Norge, og forhøyede verdier er ikke i seg selv et vesentlig avvik. Det må gjøres en helhetsvurdering. - Boligen var fra en tid uten krav til radonsikring, og det tilsa at kjøper ikke kunne forvente det. - Verdiene lå over grensen på 200 Bq/m3 som myndighetene har satt for helserisiko, men langt under det som var målt i en tidligere sak, der nemnda fant mangel: mellom 900 og 2 910. - Meldingen fra selger var betryggende, men han skrev at han var usikker, og målingen var 22 år gammel. Forholdene kan endre seg.

Mindretallet mente at verdiene måtte regnes som et avvik fra kjøpers berettigede forventninger. Det viste til alvorlighetsgraden ved radon, at selgers svar egnet seg til å berolige, at det ikke var holdepunkter for at radon hadde vært et tema mellom partene, og at kartet over aktsomhet for radon viste moderat til lav aktsomhet i området. Selv om boligen var gammel, mente mindretallet at verdier langt over grenseverdiene ikke var påregnelige.

Foretaket ble gitt medhold. Avgjørelsen ble avgitt under dissens.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høyt radon alene ikke gir et krav. Nemnda ser på boligens alder, hva som var opplyst, og hvor høye verdiene er sammenlignet med andre saker. En eldre bolig gir kjøper mindre å bygge på.

Den viser også at nemnda kan være delt i slike saker. Vurderingen av hva som var påregnelig er skjønnsmessig, og de samme fakta kan gi ulikt utfall.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1897 med tilbygg, der kjøper målte radon opp mot 530 Bq/m3 og krevde 264 050 kroner.
• Flertallet mente boligens alder og verdiene, som lå langt under de høyeste i tidligere saker, gjorde at avviket ikke var vesentlig.
• Kjøper fikk ikke medhold. Mindretallet ville gitt medhold, og avgjørelsen ble avgitt under dissens.