Lekkasjer og fukt i enebolig fra 1890: delvis medhold (FinKN 2022-479)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1890, solgt «som den er» for 8,2 millioner kroner og overtatt 28.8.19. Salgsoppgaven listet opp mange oppgraderinger over tid. Tilstandsrapporten pekte på eldre bygningsdeler som måtte påregnes skiftet etter hvert, og ga taktekking og takkonstruksjon TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Egenerklæringsskjemaet (selgers svar på spørsmål om boligen) sa at selger ikke kjente til fukt eller utettheter, og at et firma hadde utført nye takarker og beslagsarbeider i 2014.

Etter overtakelsen fant kjøperen lekkasje fra tre takarker mot vest og fukt- og råteskader under et vindu i tredje etasje. Dette kom frem under planlagt oppussing. Senere ble det avdekket fukt, mugg og råte i veggene ved inngangspartiet, fordi det luktet mugg. Kjøperen mente at lekkasjene og skadene under vinduet skyldtes ufagmessig arbeid i 2014.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 404 503 kroner, som var 384 375 kroner til utbedring og 20 128 kroner til takstutgifter. I tillegg krevde kjøperen forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at utgiftene utgjorde 4,69 prosent av kjøpesummen, og at skadene kom av arbeid utført av fagfolk få år før salget, ikke av alder.

Selskapet, HDI Global Specialty, hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger). Det viste til selgers forklaring om at hun ikke kjente til noe, og til at det var en gammel bolig der utbedringer måtte påregnes. Selskapet mente kostnadene ikke var store nok til å være et vesentlig avvik. Fagfolkene var uenige om veggene ved inngangspartiet var feil bygd, eller om fukten hadde flere årsaker.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde ikke funnet nok holdepunkter for at selger kjente til forholdene (§ 3-7), og nemnda var enig. Spørsmålet var da om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Nemnda svarte ja, og la vekt på tre ting.

For det første beløpet. Utbedringskostnadene var 4,69 prosent av kjøpesummen, og med takstutgifter 4,9 prosent. Det er i nedre sjikt, men nemnda godtok at det er nok når feilene gjelder nyere bygningsdeler.

For det andre takarkene og vinduet. Det var opplyst at fagfolk hadde utført dette i 2014, og det var ikke gitt noen risikoopplysninger om delene. Lekkasjer der var klart upåregnelige.

For det tredje inngangspartiet. Ut fra salgsdokumentene var det ikke påregnelig å finne så omfattende fuktskader. Nemnda la utbedringskostnadene fra de to firmaene som hadde utført arbeidet, til grunn, fordi de var faktiske kostnader og ikke bare et estimat.

Ved utmålingen tok nemnda utgangspunkt i at utbedringen av takarkene og vinduet kostet 215 125 kroner, uten fradrag for standardheving (at kjøperen får noe bedre enn før). For fuktskadene ved inngangspartiet gjorde nemnda fradrag for bedre standard og lengre levetid. Prisavslaget ble 315 000 kroner. Kravet om takstutgifter var ikke opprettholdt for nemnda, og utgiftene var dekket av kjøperens egen forsikring, så det var ikke noe tap å dekke. Forsinkelsesrenter ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en over hundre år gammel bolig kan ha en mangel, når skadene skyldes nyere arbeider som salgsdokumentene presenterte som utført av fagfolk. Alder alene fritar ikke selger.

Den viser også at prisavslaget kan bli lavere enn kravet, fordi ny standard og lengre levetid trekkes fra der det er rimelig. Og at kostnadene bør dokumenteres som faktiske tilbud, ikke bare estimater, når fagfolk er uenige om årsaken.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1890 hadde lekkasjer fra takarker og fuktskader etter arbeider opplyst utført i 2014.
• Nemnda mente at feilene ved nyere bygningsdeler var upåregnelige, og fant en vesentlig mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 315 000 kroner i prisavslag og renter, mot et krav på 404 503 kroner.