Asbest i bolig og på tomt fra 1920: delvis medhold (FinKN 2025-549)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre bolig fra 1920 med senere påbygg, solgt som den er for 7,73 millioner kroner i 2020. Salgsoppgaven fortalte om en vesentlig innvendig oppgradering rundt 10 år tidligere. Tilstandsrapporten ga yttervegger, etasjeskillere, utvendige overflater og takkonstruksjon TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og den nevnte ikke asbest. Selger hadde eid boligen siden 1973 og svarte nei på spørsmål om andre forhold av betydning.

Etter overtakelsen fant kjøperen asbest flere steder. Det ble oppdaget da et ventilasjonsrør skulle monteres. Kjøperen reklamerte (klaget til selger om feilen) 22.11.22. En rapport fra Mycoteam fant asbestholdige eternittplater inne i ytterveggene, gulvbelegg med asbest under en dørterskel, løse biter i krypkjelleren og i jordmassene på tomten, og asbest i bakplaten til en peisovn i annekset. Kjøperen la senere fram bilder som skulle vise nedgravd asbest på tomten og i støpen i kjellergulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for de samlede utbedringskostnadene, erstatning for tapt arbeidsinntekt og forsinkelsesrente. Kjøperen holdt fast ved et prisavslag på 1 107 887 kroner. Kjøperen mente at både selger og selgers takstmann måtte ha visst om asbesten, og at omfanget var upåregnelig selv i en gammel bolig.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente asbest er påregnelig i eldre boliger, at asbest som ligger skjult i konstruksjonen ikke kunne oppdages av takstmannen, og at kjøperen uansett ville totalrenovere. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat.

Hva nemnda la vekt på

Ingen opplysningssvikt. Nemnda fant ikke grunnlag for at selger eller takstmannen kjente til asbesten. Kravene etter §§ 3-7 og 3-8 førte derfor ikke frem.

Vesentlig avvik. Etter § 3-9 andre punktum kan en bolig ha en mangel hvis den avviker vesentlig fra det kjøperen kunne vente. Asbest i en gammel bolig er ikke upåregnelig i seg selv, og når den bare dukker opp ved oppussing, skal det mye til. Men det kan bli en mangel hvis asbesten er en helserisiko eller har et særlig stort omfang. Her var det funnet asbest mange steder, også utenfor hovedhuset. Nemnda kom under tvil til at kjøperen hadde sannsynliggjort et vesentlig avvik. Nemnda pekte samtidig på at spørsmålet kunne stå i et annet lys med mer bevis.

Beløpet. Nemnda satte ikke noe prisavslag. Det var uklart hvilke kostnadsposter som gjaldt asbest som kjøperen ikke kunne regne med. Kjøperen hadde ikke fulgt opp sekretariatets bemerkning om dette. Nemnda viste til en tidligere sak om asbest der den hadde gjort det samme.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at asbest i en eldre bolig ikke automatisk er en mangel, men at stort omfang og reell helserisiko kan gjøre det. Kjøper må dokumentere skadene, og også sette pris på akkurat de tiltakene som er upåregnelige. Uten det kan nemnda slå fast at det er en mangel, men likevel la være å fastsette et beløp.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant asbest i vegger, gulv, kjeller og på tomten i en bolig fra 1920.
• Nemnda fant ingen opplysningssvikt, men under tvil et vesentlig avvik.
• Kjøperen fikk delvis medhold, fordi nemnda ikke fastsatte prisavslaget.