Rotter og utett tak i fritidsbolig fra 1930: delvis medhold (FinKN 2024-165)

Hva saken gjaldt

Boligen var en sjøeiendom fra 1930 som ble påbygget i 1958 og 1964, med med hovedhus, bryggeanlegg, basseng og flere uthus. Den ble solgt «som den er» for 10,7 millioner kroner ved kontrakt av 2.6.21 og overtatt 15.6.21. Salgsoppgaven fremhevet at det var montert nye takplater på alle bygningene i 2020, og at vannpumpe og varmepumpe var nye i 2021. Selger, som hadde eid eiendommen siden 2020 uten å bo der selv, svarte nei på spørsmål om kjennskap til skadedyr og til utettheter i tak, og opplyste at taket var lagt av fagfolk.

Under oppussing av kjøkkenet etter overtakelsen fant kjøperen ekskrementer, rottelik og vond urinlukt. Skadedyrkontrollen fant flere titalls døde rotter under gulvet. Rottene hadde kommet inn gjennom åpninger i grunnmuren, hadde ødelagt isolasjon flere steder og hadde spredt seg opp i vegger og himling. Utviklingstiden ble anslått til 10 til 15 år.

Kjøperen oppdaget også at vann- og pumpesystemet ikke fungerte, og at det var hull i undertaket. Det var ikke lagt ny takpapp under de nye takplatene, og monteringen fulgte ikke leggeanvisningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 657 800 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 16 445 kroner i erstatning for for mye betalt dokumentavgift, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger måtte kjenne til rotteproblemet og taket, at opplysningene om fagfolk på taket var uriktige, og at avviket i alle tilfeller var så stort og upåregnelig at det var en vesentlig mangel.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, var enig i at taket var en mangel. Men det bestred at rotteskadene og feilene ved vann og avløp var mangler. Selskapet viste til at skadedyr ikke er uvanlig i eldre boliger, og at det var gitt risikoopplysninger ved salget. Selger selv hadde aldri sett eller hørt rotter og mente rottene kunne ha kommet inn under en streng vinter.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at det forelå en mangel, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold var avgjørende.

For det første omfanget. Selv om skadedyr kan forekomme i eldre bygg, var dette omfattende skader som følge av rotteforekomsten (§ 3-9 andre punktum), med skader i gulv, vegger og himling. Slike skader kunne ikke kjøperen regne med.

For det andre taket. Selskapet hadde ikke kommentert sekretariatets vurdering av at opplysningene om taket var mangelfulle eller uriktige, og hadde erkjent mangelen. Takarbeidet var ikke utført slik produsenten krevde.

For det tredje beløpet. Nemnda tilsluttet seg sekretariatets skjønnsmessige utmåling. Prisavslaget ble satt til 400 000 kroner etter fradrag for standardheving, altså at kjøperen får nye bygningsdeler i stedet for gamle. Erstatningen for dokumentavgift ble 10 000 kroner. Selskapet hadde ikke kommentert utmålingen. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Det ble derfor delvis medhold: kjøperen fikk rett i at det forelå en vesentlig mangel, men et lavere beløp enn kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig ikke fritar selger fra ansvar for omfattende skader som er langt utover det en kjøper kan vente. Selv om skadedyr er kjent i gamle bygg, kan omfanget være en mangel.

Saken viser også at selger kan holdes ansvarlig for feil i arbeid som er beskrevet som utført av fagfolk. Til slutt viser den at kravet ofte blir redusert. Når gamle deler skiftes ut med nye, trekkes det fra for at boligen blir bedre enn før.

Kort oppsummert

• Døde rotter under gulvet, skader i vegger og himling, feil takarbeid og vannsystem som ikke virket i en fritidsbolig fra 1930.
• Nemnda fant en mangel etter § 3-9 andre punktum, og selskapet hadde erkjent ansvar for taket.
• Delvis medhold: prisavslag på 400 000 kroner mot et krav på 657 800 kroner, og erstatning på 10 000 kroner.