Ulovlige boder og råte i bolig fra 1947: delvis medhold (FinKN 2024-949)

Hva saken gjaldt

Boligen var en generasjonsbolig fra 1947 på Østlandet, solgt som den er for 12 millioner kroner og overtatt i september 2020. Salgsoppgaven beskrev en velholdt bolig, men varslet en god del arbeid før den holdt dagens standard. De utvendige bygningsdelene fikk TG 2 (tegn på slitasje som kan kreve tiltak).

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) opplyste selger om en taklekkasje som var utbedret i 2015, og om en lekkasje på en terrasse. Selger skrev også at det hadde vært «en god del egeninnsats» gjennom 34 år.

Kort tid etter overtakelsen begynte kjøper å pusse opp. Da kom det frem råteskader i vegger, tak, etasjeskille og vinterhage. Kjøper fant også at flere boder, et dukkehus og en terrasse var bygget uten godkjenning fra kommunen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 679 113 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente selger hadde holdt tilbake at taklekkasjen bare var delvis utbedret, og at ulovlighetene ikke var opplyst. Kjøper mente også at boligen hadde en vesentlig mangel, siden skadene var så store.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det avviste kravet og pekte på at selger hadde opplyst om taklekkasjen. Det mente også at kjøper på grunn av alderen, TG 2 og egeninnsatsen måtte regne med rehabilitering. Om de ulovlige tiltakene mente selskapet at kjøper uansett måtte søke kommunen om andre forhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i tre.

For det første de ulovlige tiltakene. Nemnda mente at boder, dukkehus og terrasse samlet var så omfattende at selger måtte kjenne til at de trengte tillatelse. Selger skulle ha opplyst om det ved salget (§ 3-7). Dette var en mangel.

For det andre taklekkasjen fra 2015. Kjøper mente selger hadde valgt en billigere løsning enn en faglært firma foreslo, og at egenerklæringen om utskiftede råtne bord var uriktig. Nemnda fant vurderingen vanskelig, men landet på at det ikke var påvist opplysningssvikt. Det er lite sannsynlig at selger bevisst lot en synlig skade stå når et fagfirma var koblet inn. Selger hadde dessuten opplyst om mye egeninnsats. Et pristilbud med full utskiftning betyr heller ikke at en mindre utbedring er uforsvarlig. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke etterprøve hvordan lekkasjen så ut for selger i 2015.

For det tredje råten i vinterhagen og under vinduet i andre etasje. Her fant nemnda ingen klare holdepunkter for at selger hadde holdt tilbake noe.

Nemnda mente heller ikke at boligen hadde en vesentlig mangel samlet sett (§ 3-9). Boligens alder, TG 2 og egeninnsatsen ga kjøper grunn til å regne med utgifter.

Prisavslaget ble satt til 69 986 kroner, som tilsvarte kjøpers ekstra utgifter på grunn av ulovlighetene (§ 4-12). Kjøper fikk også forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at eldre boliger med høy tilstandsgrad og opplyst egeninnsats gir kjøper mindre å stille krav på. Skader som faller inn under det salgsdokumentene advarer om, gir sjelden mangel alene.

Ulovlige tiltak står i en annen stilling. Når tiltakene er omfattende, kan selger ha plikt til å opplyse om dem. Prisavslaget følger da ofte de utgiftene kjøper faktisk har hatt, og ikke hele kravet. Nemnda krever også klare holdepunkter for at selger holdt tilbake noe. Det er ikke nok at skadene i ettertid viser at en annen løsning hadde vært bedre.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 679 113 kroner for råteskader og ulovlige tiltak i en bolig fra 1947.
• Nemnda mente bare de ulovlige tiltakene var en mangel. Taklekkasjen og råten var ikke det, fordi selger ikke hadde holdt noe tilbake.
• Kjøper fikk delvis medhold og et prisavslag på 69 986 kroner.