Lekkasje fra 24 år gammelt bad i enebolig: ikke medhold (FinKN 2022-853)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1997, solgt for 8,5 millioner kroner og overtatt i mars 2021. Salgsprospektet beskrev en innbydende bolig med høy standard som var pusset opp de senere årene. Badet i andre etasje var fra byggeåret og fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Tilstandsrapporten nevnte stedvis ufagmessig flislegging, enkelte bom, manglende vanntett sjikt i alle våtsoner på veggen og at badet hadde høy alder i forhold til forventet levetid. Det sto at rommet fungerte slik det var, ved bruk av dusjkabinett.

I egenerklæringen skrev selgeren at det var lagt ny membran og fliser på gulvet i 2011, etter en lekkasje, av en tidligere eier. Han krysset av for at arbeidet var gjort av både faglærte og ufaglærte, og oppga et firma. Kort tid etter overtakelsen kom det vann fra badet ned i stuen. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 14. april 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 206 625 kroner, 12 188 kroner til sakkyndig bistand og forsinkelsesrenter. Vannet kom fra et rørbrudd under badekaret, og takstmannen mente badet heller ikke var vanntett. Utbedringen ble anslått til 199 625 kroner med mva.

Kjøperen mente at selger måtte vite om lekkasjen, og at opplysningene var uriktige. Firmaet i egenerklæringen skrev at det ikke hadde utført arbeidet, og setningen om at rommet fungerte, stemte ikke. Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), svarte at opplysningene var hentet fra forrige eier, og at selger ikke kjente til noen lekkasje. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse på tre punkter.

Selgerens kunnskap (avhendingsloven § 3-7). At lekkasjen dukket opp ved første gangs bruk, er påfallende, men det viser ikke at selger visste noe. Skaden så ut til å skyldes et rørbrudd, og det var ikke funnet skader som viste at det hadde lekket over tid.

Uriktige opplysninger (§ 3-8). Svarene i egenerklæringen viser hva selger selv vet. De er ingen fasit på boligens tilstand. Selgeren hadde fått opplysningene om hvem som utførte arbeidet fra forrige eier. Tilstandsrapporten pekte dessuten i samme retning, med ufagmessig flislegging, manglende vanntett sjikt og høy alder. At rommet fungerte med dusjkabinett, tolket sekretariatet som en advarsel om usikker fuktsikring.

Vesentlig avvik (§ 3-9 andre punktum). Kostnadene var lave, og risikoopplysningene var tydelige. Verken det kvantitative eller kvalitative elementet var oppfylt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et svar i egenerklæringen som senere viser seg feil, ikke automatisk er en mangel. Nemnda ser på hva selger kunne vite, og hva som ellers sto i salgsdokumentene. Tydelige advarsler om badet i tilstandsrapporten svekker et krav.

Den viser også at lekkasjen kommer tidlig, ikke er nok til å vise at selger visste om den. Kjøperen må vise mer, for eksempel skader som tyder på lekkasje over tid.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra badet kort tid etter overtakelsen av en enebolig fra 1997. Firmaet i egenerklæringen hadde ikke utført arbeidet.
• Nemnda mente at selger ikke var vist å ha visst om lekkasjen, at svarene gjaldt hans egen kunnskap, og at risikoopplysningene i rapporten var tydelige.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og avgjørelsen var enstemmig.