For liten septiktank i enebolig fra 1927: ikke medhold (FinKN 2023-280)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1927, solgt som den er for 1 800 000 kroner. Salgsoppgaven opplyste at huset hadde septiktank (tank som samler avløp fra toalett) med kommunal tømming, og at det ved mye regn lakk noe vann inn i tanken via lokket. Tilstandsrapporten ga ledningsnettet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder, og røropplegget var ikke kontrollert. Selger hadde krysset av for at han kjente til enkelte feil ved vann og avløp, og at han selv hadde flyttet en varmtvannstank.

Etter overtakelsen mente kjøperen at septiktanken var for liten. Ifølge kjøperen målte den 2,7 m3 og måtte tømmes hver fjerde måned. Kommunen skrev at tanken etter dagens standard nok var underdimensjonert, og at minstekravet for en enebolig er 4 kubikkmeter. Kjøperen reklamerte (meldte skriftlig fra om mangelen).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 150 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var et pristilbud for å fjerne den gamle tette tanken og sette inn et nytt minirenseanlegg. I tillegg krevde kjøperen erstatning for saksutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, siden tanken måtte tømmes så ofte, og at tilstanden var vesentlig dårligere enn han hadde grunn til å forvente.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger visste ikke at tanken var for liten og hadde aldri hatt problemer med den. Det var ikke krav til størrelsen på septiktanker i 1927. Selskapet la frem en uttalelse fra en takstmann om at en tank på to til tre kubikkmeter var vanlig for en så liten bolig fra den tiden. Det måtte uansett være påregnelig at hele avløpsanlegget ville bli skiftet eller oppgradert.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde kommet til samme resultat, og nemnda tiltrådte begrunnelsen.

Tre ting veide tyngst.

For det første selgers kunnskap etter avhendingsloven § 3-7, som gjelder plikten til å opplyse om det selger kjenner til. Nemnda fant ingen holdepunkter for at selger visste eller burde ha visst at tanken var unormalt liten. Selger hadde tømt den omtrent en gang i året. Nemnda mente ikke at årlig tømming er uforholdsmessig ofte, selv om kommunen oppgir annethvert år som det vanlige. Behovet varierer med bruk. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve troverdigheten til selger grundig. Kjøperens tvil om selgers tømming var ikke nok.

For det andre risikoopplysningene. Salgsoppgaven sa at regnvann lakk inn i tanken. Det fyller tanken raskere, og det måtte kjøperen være forberedt på.

For det tredje vurderingen av om tilstanden var et vesentlig avvik etter § 3-9 andre punktum. Prisavslaget var i overkant av 8 % av kjøpesummen og dermed over Høyesteretts veiledende terskel. Likevel var det ikke en mangel. Huset var fra 1927, og det var ikke opplyst at avløpsanlegget var skiftet siden den gang. Tankens størrelse var ikke i strid med vanlig byggeskikk den gang. Kjøperen kunne ikke forvente lang gjenværende levetid, og det var påregnelig med større tiltak på kort sikt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at dagens standard ikke er målestokken for et gammelt hus. Det som teller, er hva en kjøper kan forvente av en bolig i den alderen og med de opplysningene som ble gitt. Et kostbart tiltak er ikke automatisk en mangel, selv når kostnaden er over den veiledende terskelen. Kjøperen må også kunne vise at selger visste om forholdet. Det er vanskelig når selger forklarer at han ikke gjorde det, og ingenting i dokumentene tilsier noe annet.

Kort oppsummert

• Kjøperen mente septiktanken i en enebolig fra 1927 var for liten, og krevde prisavslag på 150 000 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold. Selger kjente ikke til at tanken var for liten, og størrelsen var vanlig da huset ble bygget.
• For så gammelt et anlegg var det påregnelig med tiltak, og dette gjaldt også opplysningen om regnvann i tanken.