Museskader i isolasjon i fritidsbolig fra 1986: ikke medhold (FinKN 2022-706)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1986, markedsført som en strandeiendom med god utsikt. Den ble solgt som den er for 9 millioner kroner og overtatt sommeren 2017. Tilstandsrapporten beskrev boligen som normalt godt vedlikeholdt til tross for alder. Yttervegger og takkonstruksjon hadde TG 1 (ingen avvik). Taktekkingen, deler av de utvendige flatene og rommet under terreng hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten sa at det måtte regnes med forebyggende tiltak mot mus i kryprommet, og at undersøkelsen var visuell uten inngrep i konstruksjonen.

Sommeren 2021 skulle kjøper skifte tak. Da ble det funnet omfattende museskader i isolasjonen, og også spor etter mus i en yttervegg. Den første rapporten mente at skaden hadde pågått lenge og at den fortsatt pågikk.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 549 679 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for å bytte isolasjon i tak og vegger og sikre huset mot mus. Beløpet var satt sammen av kostnader for taket, et pristilbud for veggene og en taksering av ytterveggene. Kjøper mente at boligen var i vesentlig dårligere stand enn hun kunne regne med, og pekte på kostnadenes størrelse og gode tilstandsgrader.

Selgerens forsikringsselskap, Protector, avviste kravet. Selskapet mente at kjøper hadde klaget for sent, og at det uansett ikke var en mangel. Boligen var gammel, lå landlig, og mus i konstruksjonen var noe man måtte regne med. Selskapet mente heller ikke at det var vist skader som krevde å bytte all isolasjon.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøper nådde ikke frem. Avgjørelsen var enstemmig, og nemnda sluttet seg til sekretariatets begrunnelse (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold veide tyngst.

For det første ble klagen ansett som rettidig. Selskapets innvending om reklamasjon (kjøperens klage til selger) førte ikke frem.

For det andre var skadeomfanget ikke godt nok dokumentert. Nemnda mente at skaden i taket var sannsynliggjort, og at den kostet omkring 170 000 kroner. Kostnadene til veggene hvilte på lite: bare en liten del av én vegg var åpnet, og dokumentasjonen kom i hovedsak fra håndverkeren som også skulle utføre arbeidet. Den senere rapporten sa selv at omfanget i veggene var ukjent og at det burde undersøkes nærmere. Kravet utgjorde 6,1 prosent av kjøpesummen, men nemnda mente det var usikkert om kostnadene virkelig ble så høye.

For det tredje kunne kjøper regne med at en fritidsbolig på 31 år kunne ha museskader. Loven krever et utvilsomt misforhold mellom det kjøper kunne regne med og det hun fikk. Rapporten fortalte om taktekking med TG 2, tegn til fukt og behov for hyppigere vedlikehold, og at kjøper måtte regne med tiltak mot mus. Det hadde gått fire år fra overtakelsen før skadene ble oppdaget, og det er mulig at skaden vokste i mellomtiden.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det skal mye til før mus i en eldre hytte regnes som en vesentlig mangel. Det gjelder særlig i landlige omgivelser. En god tilstandsgrad på konstruksjonen hjelper lite når rapporten forteller om begrensede undersøkelser og andre risikoforhold.

Den viser også at beløpet må dokumenteres. Skal du kreve utbedring av skjulte skader, trenger du en uavhengig fagkyndig som beskriver hva som er skadet og hva som må gjøres. Anslag og gjetninger om skader man ennå ikke har åpnet opp, kan nemnda ikke bygge på.

Kort oppsummert

• Museskader i tak og vegg i en fritidsbolig fra 1986, funnet fire år etter overtakelsen.
• Nemnda mente at bare takskaden, omkring 170 000 kroner, var dokumentert, og at kjøper måtte regne med noe mus i en så gammel hytte.
• Selskapet fikk medhold, og kjøper fikk ikke prisavslaget på 549 679 kroner.