Museskader i isolasjonen i hytte fra 1968: ikke medhold (FinKN 2023-304)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hytte fra 1968. Den ble solgt for 1 500 000 kroner ved kontrakt av 6.5.21 og overtatt 20.5.21, da den var 53 år gammel. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen og de utvendige fasadene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder. Kledningen var fra byggeåret og hadde sprekker, soltørking og aldersmessig slitasje. Det var ikke opplyst at isolasjonen eller kledningen var skiftet.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han vet om boligen) svarte selgeren nei på om han kjente til skadedyr. Han oppga først at han hadde eid hytta siden 1968, men rettet det senere til 2015.

Omtrent ett år etter kjøpet skulle kjøperen bytte ytterpanelet. Da kom det frem mye museavføring i isolasjonen. Et skadedyrfirma mente at det meste av isolasjonen trolig var ødelagt, at mus hadde kommet opp bak kledningen og hjørnekassene, og at skadene hadde utviklet seg over minst ti år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 170 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selgeren måtte ha kjent til musene og holdt det tilbake, og at avviket i alle tilfeller var vesentlig. Utbedringen ble beregnet til 15,7 % av kjøpesummen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring selger har tegnet for å dekke kjøperes krav om mangler), avviste kravet. Det mente ikke at selgeren hadde kjent til mus, og at det ikke var uventet at en hytte fra 1968 hadde hatt mus.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enstemmig enig. Kjøperen nådde ikke frem med kravet. To spørsmål avgjorde.

Det første var om selgeren kjente til musene. Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for det. Selgeren hadde svart nei og senere avvist å ha merket noe. Feilen om eiertiden ga ikke grunnlag for å tro noe annet. Skadene ble først funnet ett år etter overtakelsen, da panelet ble revet av, og det ble ikke funnet levende mus eller tegn til pågående aktivitet. Det var heller ikke opplyst at selgeren hadde gjort inngrep i konstruksjonen, som kunne ha gitt ham kjennskap.

Det andre var om avviket var vesentlig. Nemnda mente at de økonomiske kravene var oppfylt, siden kostnaden var 15,7 % av kjøpesummen. Men avviket måtte også være åpenbart i forhold til det kjøperen kunne forvente. Hytta var over femti år gammel og lå i landlige omgivelser. Kledningen var TG 2 på grunn av alder, og isolasjonen var trolig original. Det var ikke opplyst at hytta var sikret mot skadedyr. Det var da ikke helt upåregnelig at det kunne finnes mus og skader i isolasjonen. Kjøperen hadde dessuten selv planlagt å skifte kledning på tre vegger og måtte regne med at slikt arbeid kunne avdekke skader.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøperen bærer en stor del av risikoen for skader som kommer av alderen, særlig i hytter og eldre hus med original kledning og isolasjon. Høye utbedringskostnader alene er ikke nok. Det må være et åpenbart misforhold mellom det kjøperen kunne regne med og det som ble funnet.

Saken viser også at en feil i egenerklæringen ikke gir krav uten holdepunkter for at selgeren kjente til det som ble skjult. En rettelse av eiertiden fikk ikke betydning her.

Kort oppsummert

• Hytte fra 1968 med ødelagt isolasjon etter mus, oppdaget da kjøperen skiftet panel. Kravet var 170 000 kroner.
• Nemnda fant ingen holdepunkter for at selgeren kjente til musene, og mente skadene var påregnelige for en hytte i denne alderen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.