Asbest og arealavvik, hytte fra 1933: ikke medhold (FinKN 2022-435)

Hva saken gjaldt

Eiendommen var en fritidseiendom i Bergen kommune med en hytte fra 1933 og et naust. Den ble solgt «som den er» for 1 450 000 kroner og overtatt av kjøperen 1. juni 2021.

Salgsoppgaven kalte eiendommen et totaloppussingsobjekt og sa at hytta var eldre og svært slitt. Det var ikke laget noen tilstandsrapport. Interessentene ble oppfordret til å se eiendommen ekstra nøye etter, gjerne sammen med en bygningskyndig person. Arealene ble oppgitt til 38 kvadratmeter primærrom og 66 kvadratmeter bruksareal for hytta, og 18 kvadratmeter for naustet. Naustteigen skulle ha cirka 11 meter strandlinje. Salgsoppgaven sa samtidig at alle mål var omtrentlige og målt med et kartverktøy på nettet, og at avvik var kjøperens risiko. Matrikkelbrevet i vedleggene oppga lavere arealer.

Kjøperen var ikke på visning, men hadde sett på eiendommen utvendig på egen hånd. Etter overtakelsen fant kjøperen ut at taket og gulvet inneholdt asbest. Videre hevdet han at strandlinjen var 7 meter, at hytta hadde 32 kvadratmeter primærrom og at naustet hadde 13 kvadratmeter bruksareal.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde først at kjøpet ble hevet (at handelen oppløses) og at han fikk erstatning for utgifter. Til støtte hadde han en takstmann som anslo utbedringskostnader og et verditap på grunn av arealavvikene. Som alternativ krevde han prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedring og redusert verdi.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det pekte på at oppgitte mål var klart usikre, at strandlinjen var målt i rett linje av takstmannen, men fulgt terrenget i meglerens måling, og at eiendommen var solgt som oppussingsobjekt. Hyttas alder tilsa dessuten en viss risiko for materialer som ikke er tillatt i dag.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Asbesten. Nemnda fant det ikke nødvendig å avgjøre hva selgeren visste. Selv om selgeren hadde visst om asbest, ville det ikke ha hatt betydning for kjøpet. Kjøperen hadde tatt en stor risiko ved å kjøpe en svært slitt hytte uten byggteknisk vurdering og uten å se den innvendig. Merkostnaden for asbesten var liten i forhold til kostnaden ved å sette hele hytta i stand. Sekretariatet innrømmet at vurderingen var noe tvilsom på grunn av helserisikoen ved asbest. Det kunne heller ikke legges til grunn at megleren hadde sagt at taket var bra, siden nemnda behandler saker skriftlig og forklaringene sto mot hverandre.

Strandlinjen. Det var usikkert om opplysningen om 11 meter i det hele tatt var uriktig. Med det kartverktøyet salgsoppgaven viste til, ble strandlinjen omtrent 11 meter. Uansett var det tatt så tydelige forbehold at opplysningen ikke var konkret nok til å regnes som en uriktig opplysning etter loven (§ 3-8).

Arealene. Salgsoppgaven ga ulike og delvis motstridende arealtall og oppfordret kjøperne til å måle selv. Dermed kunne ikke kjøperen stole på tallene. Han foretok ikke nærmere undersøkelser og var ikke inne i hytta før kjøpet. Da kan det ikke antas at tallene påvirket avtalen.

Hyttas tilstand generelt. Loven gir også en kjøper vern når boligen er vesentlig dårligere enn det han hadde grunn til å regne med (§ 3-9 andre punktum). Der må misforholdet være utvilsomt. Nemnda så ikke et slikt misforhold her, fordi hytta var gammel, ikke oppgradert og markedsført som svært slitt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er solgt som totaloppussingsobjekt uten tilstandsrapport gir kjøperen en stor del av risikoen. Kjøperen må da regne med skjulte feil og utbedringsbehov, selv om de er dyre.

Tydelige forbehold i salgsoppgaven om at areal og avstander er omtrentlige, svekker også muligheten til å kreve noe når målene viser seg å avvike. Det gjelder særlig når salgsoppgaven oppfordrer til å måle selv, og kjøperen ikke gjør det.

Saken viser også at det har betydning å se eiendommen selv før kjøpet. Kjøperen hadde ikke vært inne i hytta.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant asbest og mindre areal og strandlinje enn oppgitt i en hytte fra 1933 som var solgt som totaloppussingsobjekt.
• Nemnda mente kjøperen måtte regne med slike forhold, fordi salgsoppgaven advarte og målene var usikre.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.