Svikt i gulvet på hytte fra 1984: ikke medhold (FinKN 2023-842)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hytte fra 1984, solgt «som den er» for 2,6 millioner kroner og overtatt høsten 2021. Tilstandsrapporten ga etasjeskillerne TG 1 (ingen eller svake symptomer på avvik). Takstmannen målte avvik på 0 til 18 millimeter i gulvet med krysslaser og antok at de kom av naturlige setninger på grunn av alder. Innvendige overflater fikk også TG 1, med kommentar om noe bruksslitasje på gulv.

I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) svarte selger nei på spørsmål om det er eller har vært sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen svikt i gulvet. Kjøperens takstmann fant to store, langsgående sprekker fra endeskjøter i gulvet, midt i det mest brukte området i stuen. Årsaken var at endeskjøtene manglet understøttelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 146 458 kroner. Beløpet besto av 138 805 kroner til utbedring og 7 653 kroner i takstkostnader. Kjøperens takstmann mente hele gulvet måtte legges om.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente selger ikke kjente til sprekkene, at svikten bare var dokumentert på et begrenset område, og at en hytte med et så gammelt gulv måtte regnes med å trenge oppgradering. Selskapets egen takstmann mente at en lokal utbedring var nok, og anslo den til 6 000 kroner uten mva.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat.

For det første var det ikke et vesentlig avvik fra det som kunne forventes (avhendingslova § 3-9 andre punktum). En lokal utbedring var sannsynligvis nok, og da nådde ikke kostnadene opp til vesentlighetsterskelen. Nemnda la vekt på gulvets alder og på at salgsdokumentene nevnte både bruksslitasje og avvik i etasjeskillet på grunn av setninger.

For det andre var spørsmålet om selger hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7) tvilsomt. Sprekkene var relativt synlige på bildene, men gulvet var så oppripet at de kunne være vanskelige å se. Nemnda avgjorde ikke dette punktet direkte.

I stedet falt saken på innvirkningsvilkåret. En manglende opplysning gir bare mangel hvis den ville ha påvirket kjøpet. Nemnda så ingen konkrete innvendinger fra kjøperen mot den lokale utbedringsmetoden. Selv om beløpet ble noe høyere enn 6 000 kroner, ville en tilleggsopplysning om sprekk og svikt ikke ha endret avtalen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å påvise en feil og at selger kanskje burde ha visst om den. Kostnaden ved den rimeligste forsvarlige utbedringen har stor betydning. Hvis feilen kan repareres lokalt for et lite beløp, kan kravet falle bort selv om et fullt nytt gulv ville vært dyrere.

Alder og opplysninger om slitasje teller også. I et gammelt gulv med omtalt slitasje må kjøperen regne med at noe kan svikte. Kjøperen bør derfor være forberedt på å imøtegå den rimeligste utbedringsmetoden konkret.

Kort oppsummert

• Svikt i gulvet på en hytte fra 1984, med krav om 146 458 kroner i prisavslag.
• Nemnda mente en lokal utbedring var nok, og at et påvist avvik ikke var vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.