Museskader i hytte fra 1923: delvis medhold (FinKN 2023-24)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1923 i Agder, med et anneks fra 2002 og en dusjbu fra 2008. Den ble solgt «som den er» for 970 000 kroner. Salgsoppgaven fortalte at hytta var modernisert og bygget på siden byggeåret, blant annet med skiftet kledning og vinduer og et utvidet kjøkken. Tilstandsrapporten pekte på råte i deler av kledningen og gamle spor etter husbukk. Selgeren hadde eid hytta siden 1991, etter å ha overtatt den fra sin mor.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) svarte selgeren ja på spørsmål om mus. Hun skrev at musene hadde holdt seg til loftet og bua, og at de ikke var i selve hytta, annekset eller dusjbua. Hun mente heller ikke at noe var ødelagt inne i hytta.

Kjøperen merket en lukt som kom og gikk vinteren etter overtakelsen. Da kjøkkenet skulle rehabiliteres, fant han store mengder muselort over kjøkkenskapene. Da taket ble revet, kom det frem avføring, musereir, gnagde ledninger og uthulet isolasjon. Senere viste det seg at skadene også lå i kjøkkengulvet og i gangen, både i gulv, vegger og tak. Fagfolk mente at musene hadde vært aktive sporadisk over flere år.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 324 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet bygde på en skadetakst etter at hele omfanget var avdekket. Kjøperen mente at selgeren hadde visst eller burde visst hvor mange mus det var, og at opplysningene om mus var mangelfulle og uriktige. Han viste til at det var brukt fugemasse i overgangene mellom vegg og tak bare noen steder, som om noen hadde prøvd å stenge musene ute.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selgeren ikke kunne se skadene, at omfanget først ble kjent da kjøperen åpnet gulv og vegger, og at det er vanlig å tette sprekker i en gammel hytte.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, men med tvil. Nemnda var også i tvil, men kom til et annet resultat. Selgeren hadde gitt for lite informasjon om musene. Det var tre forhold som veide tyngst.

For det første var forekomsten av mus svært omfattende, langt utover det selgeren hadde beskrevet. For det andre var fugemassen bare brukt der avføring kunne trenge gjennom. Kjøperen hadde dessuten funnet en boks som sender ut høyfrekvente lyder mot skadedyr, og en kloss i veggen som så ut til å ha vært en propp mot mus. Selskapet kommenterte ikke disse funnene. For det tredje ble lukten av muselort og urin beskrevet som sterk mange steder i skadetaksten. Nemnda mente at lukt er subjektiv, men at bildet samlet sett ikke stemte med det selgeren hadde skrevet.

Nemnda konkluderte med at selgeren hadde gitt for lite informasjon om musene (§ 3-7), og at dette hadde virket inn på avtalen fordi skadene og kostnadene var så store.

Prisavslaget ble likevel satt til 200 000 kroner, lavere enn kravet. Nemnda gjorde et fradrag fordi kjøperen får nyere og bedre løsninger enn de gamle delene som ble skiftet ut. Utbedringen innebar at 97 år gamle bygningsdeler ble byttet mot nye. Salgsoppgaven hadde dessuten fortalt at hytta var modernisert. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgeren ikke bare svarer for det hun har sett. Når hun har eid en bolig lenge, og det finnes tegn til problemet som er lette å merke, som sterk lukt, kan nemnda mene at hun måtte kjenne til mer enn hun skrev. En delvis åpen opplysning i egenerklæringen beskytter ikke selgeren hvis den gir et for lite alvorlig bilde.

Saken viser også at bevisene betyr mye. Nye funn, som en lydboks og en propp i veggen, kan snu et resultat fra sekretariatet. Til slutt viser saken at beløpet ofte blir lavere enn utbedringskostnaden når gamle deler byttes med nye.

Kort oppsummert

• Selgeren skrev at mus bare var på loftet og bua, men kjøperen fant omfattende museskader i kjøkken og gang.
• Nemnda mente at selgeren hadde gitt for lite informasjon om musene, selv om sekretariatet hadde gitt selskapet medhold.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 200 000 kroner mot et krav på 324 000 kroner.