Lukt og fukt i kjeller, drenering fra 1990: ikke medhold (FinKN 2022-596)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1990, solgt «som den er» for 4,25 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 25.6.21, og kjøperne overtok 16.7.21. Salgsoppgaven beskrev boligen som godt oppgradert og innflyttingsklar.

Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr middels kraftige symptomer på svikt). Den var fra byggeåret og hadde passert halvparten av normal levetid. Takstmannen hadde målt forhøyede fuktverdier i gulv mot kjellervegger. Rapporten sa også at grunnmuren var en multimur (en type mur med betongytre og organisk kjerne), og at slike konstruksjoner og oppforede vegger har høyere risiko for fukt-, mugg- og råteskader. Samtidig hadde takstmannen ikke funnet fuktmerker i de utforede veggene. Selger svarte nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) på spørsmål om problemer med drenering og fukt i kjelleren.

Kjøperne merket en lukt på et soverom i kjelleren etter overtakelsen. Da de rev i forbindelse med oppussing 9. oktober, fant de fukt og råte i bunnsvillen. Kjøperens takstmann mente utforede vegger med innvendig isolasjon under terreng er en dårlig løsning, og at dreneringen måtte graves opp og fornyes.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde dekning av utbedringskostnadene, basert på en ny drenering til 439 676 kroner. Det tilsvarte 10,3 % av kjøpesummen. De mente selger hadde luftet ut soverommet på visning og overtakelse, og at de bare hadde grunn til å forvente at dreneringen måtte gjøres noe med på sikt.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avslo kravet. Selger hadde ikke kjent til fuktproblemet, og risikoen var opplyst. Selskapets egen takstmann mente skaden var lokal og kunne utbedres for 50 875 kroner, altså 1,2 % av kjøpesummen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det i det vesentlige. Tre forhold var avgjørende.

For det første var det ikke sannsynliggjort at selger eller selgers takstmann kjente til lukten. Lukt er subjektivt, og nemnda behandler saker skriftlig. Den kan ikke dra på befaring eller høre vitner. Ingen av de to takstmennene som undersøkte etterpå hadde vurdert luktens styrke. Takstmannen ved salget hadde ikke merket noen lukt.

For det andre var det ikke en mangel etter reglene om selgers kunnskap og uriktige opplysninger (avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8). Fukten var i hovedsak opplyst om ved salget.

For det tredje mente nemnda at boligen ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Nemnda så at kostnaden var høy og forsto at kjøperne hadde forventet lengre levetid. Men dreneringen var 31 år gammel og hadde passert den laveste forventede levetiden på 20 år. TG 2 og opplysningen om forhøyede fuktverdier gjorde at kjøperne måtte regne med svikt og utbedringsbehov på kort sikt. Regelen gjelder bare utvilsomme avvik, og det så ikke nemnda her. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en drenering fra byggeåret ofte regnes som noe kjøperen må regne med å skifte. Er den i tillegg gitt TG 2 og det er nevnt fukt i kjelleren, blir det enda vanskeligere å få gjennomslag for at kostnaden var uventet, selv om den er høy og kommer tidlig.

Saken viser også at lukt er vanskelig å bevise. Uten en objektiv vurdering fra en fagperson av hvor sterk lukten var, kan det være umulig å vise at selger må ha merket den.

Kort oppsummert

• Kjøperne fant lukt og råte i et kjellersoverom i en enebolig fra 1990 og krevde 439 676 kroner til ny drenering.
• Nemnda mente selger ikke var kjent med lukten, og at fukt og eldre drenering var opplyst, slik at kostnaden lå innenfor det som kunne forventes.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperne nådde ikke frem med kravet.