Feil ved tak i enebolig fra 1910, reklamasjon: delvis medhold (FinKN 2022-595)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1910, solgt «som den er» for 3,225 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 16.6.20, og kjøperen overtok 28.8.20. Salgsoppgaven fremhevet at det var lagt ny betongtakstein omkring 2002 eller 2003. Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (tilstandsgrad 1, svake symptomer), med normal alders- og værslitasje.

Takkonstruksjonen under fikk TG 2 (middels kraftige symptomer). Takstmannen hadde ikke sett råte ved luken, men hele loftet var ikke undersøkt fordi det manglet gulv. Undertaket var delvis misfarget, og det var eldre fuktskjolder. Rapporten sa også at loftet ikke var luftet via takfot og gesims, og at slikt er en utsatt konstruksjon. Den var laget på laveste undersøkelsesnivå, og taket var bare vurdert fra bakken. Selger hadde svart nei i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) på spørsmål om råte og utettheter i tak, og hadde ikke selv gjort arbeid på taket.

Da håndverkere skulle bytte kledning og vindskier, fant de et meget dårlig undertak. De rapporterte store råteskader i takføttene og i undertaket, manglende lufting, manglende takpapp og feil avslutning mot vindskiene. Taket var ikke lagt om. Det var bare byttet takstein, uten at undertaket var gjort noe med.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 266 659 kroner for utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente hun hadde grunn til å forvente at taket var i god stand.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), mente det var reklamert for sent. Skaden var utbedret før kjøperen reklamerte, og selger hadde dermed mistet muligheten til å sikre bevis og rette feilen selv. Selskapet mente også at det uansett ikke var noen vesentlig mangel, siden boligen var gammel og risikoen var nevnt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom under tvil til et annet resultat, med tre hovedpunkter.

For det første kom reklamasjonen i tide (avhendingsloven § 4-19). Utbedringen var påbegynt, men ikke fullført, da kjøperen reklamerte 13.11.20. Brevet ga selskapet anledning til å sende egen sakkyndig og tilby retting. Selskapet svarte først etter omtrent 10 måneder. At noe er utbedret før reklamasjon, gjør ikke uten videre kravet ugyldig. Kjøperen ventet nærmere 14 måneder før hun fremsatte selve kravet. Nemnda syntes det var uklart hvorfor, men det var ikke så langt at kravet falt bort.

For det andre var forventningsavviket stort. Nemnda mente ingen av risikoopplysningene om loftet og lufting gjaldt den faktiske feilen. Skaden kom fra omleggingen rundt 2002 eller 2003, som var knyttet til taktekkingen med TG 1. Kjøperen kunne forvente at vanlige krav til fornying var fulgt. Det var upåregnelig å måtte legge om hele taket etter 17 til 18 år, siden tak normalt varer 30 til 60 år. Boligens alder kunne ikke alene avgjøre hva som var påregnelig. Salgsoppgaven fremhevet også den nye takstein.

For det tredje ble beløpet redusert. Nemnda trakk fra for standardheving (at kjøperen får et nytt tak). Prisavslaget ble satt til 175 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høy alder på boligen ikke stenger for krav. Er det opplyst at en bygningsdel er fornyet, kan kjøperen ha rett til å forvente at arbeidet ble gjort ordentlig. Risikoopplysninger må gjelde det som faktisk viser seg å være feilen.

Saken viser også at du ikke alltid mister kravet ved å utbedre før du reklamerer, særlig når skaden må rettes raskt. Å si fra tidlig og gi selger mulighet til å undersøke, teller. Kravet bør likevel følges opp uten å vente lenge, og du får sjelden hele utbedringskostnaden dekket.

Kort oppsummert

• Håndverkere fant råte og feil under takstein i en enebolig fra 1910 der taket var opplyst som lagt om, og kjøperen krevde 266 659 kroner.
• Nemnda mente reklamasjonen kom i tide, og at det var en vesentlig mangel fordi feilen lå i omleggingen som var opplyst.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 175 000 kroner, med fradrag for standardheving.