Vannkvalitet og el-feil i fritidsbolig fra 1953: ikke medhold (FinKN 2023-242)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig på Østlandet, oppført i 1953 og senere bygget om og modernisert i flere omganger. Den ble solgt «som den er» for 3 200 000 kroner og overtatt av kjøperen 9.8.21. Selgeren var selv utdannet rørlegger.

Salgsdokumentene var ærlige om mye. Tilstandsrapporten opplyste at borevannet ikke var kontrollert på mange år, og at målingene som fantes viste noe høye verdier av mineraler. Den beskrev ufagmessige avvik på badet, eldre avløpsrør og mangler ved dokumentasjonen på elektriske arbeider. Flere bygningsdeler hadde høy tilstandsgrad (TG 3, som betyr store avvik eller utbedringsbehov).

Etter overtakelsen fant kjøperen ifølge egen reklamasjon (melding om at han mente det var feil) dårlig vannkvalitet, feil på el-anlegget og varmekablene, problemer med avløpsrørene, mangelfull utvask og en stekeovn som ikke virket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 314 475 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til dekning av utgifter til fagkyndige og advokat. Kravet ble rettet mot selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler). Selskapet var Anticimex.

Kjøperen mente at selgeren måtte ha kjent til det brune vannet og de defekte varmekablene, og at han hadde gitt uriktige opplysninger om at gamle avløpsrør ikke trengte å skiftes. Kjøperen mente også at avviket uansett var vesentlig (§ 3-7, § 3-8 og § 3-9).

Selskapet svarte at selgeren ikke kjente til feilene. Selskapet mente at de opplysningene kjøperen fikk samlet sett viste at det måtte påregnes utbedringer. Stekeovnen, utvasken og de forholdene som var opplyst om, mente selskapet falt utenfor forsikringen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Flere ting var avgjørende.

For det første er det kjøperen som må sannsynliggjøre at selgeren kjente til feilene. Selgeren bestred dette. Det at feil dukker opp kort tid etter overtakelsen, er ikke nok i seg selv. Varmekabler og ovner kan svikte, og vannkvaliteten kan endre seg i en usikker vannkilde. At selgeren var rørlegger, gjorde ikke at han uten videre måtte kjenne til feilene (§ 3-7).

For det andre var det faglig uenighet om avløpsrørene. Rørleggerrapporten kjøperen la frem, var kort og konstaterende, og påstandene ble ikke godt begrunnet. Da var det ikke sannsynliggjort at selgerens opplysninger var uriktige (§ 3-8).

For det tredje var kjøperen forberedt på mye. Salgsdokumentene fortalte om et borevann som ikke var målt på lenge, et el-anlegg med risikoopplysninger og mangelfull dokumentasjon, og et bad med avvik. Kjøperen kunne derfor ikke regne med at alt var nytt og i orden.

For det fjerde krever loven at avviket mellom det kjøperen fikk og det han kunne forvente er vesentlig. Nemnda pekte på at misforholdet må være utvilsomt, og at regelen er ment for de åpenbare tilfellene (§ 3-9).

Når det gjaldt el-arbeidene selgeren ville utbedre, og utvasken, viste nemnda til at slike forhold ikke dekkes av forsikringsvilkårene. Om kravet mot selgeren personlig kan føre frem, var utenfor nemndas mandat. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at bevisbyrden ligger hos kjøperen når kravet bygger på at selgeren visste om en feil og ikke fortalte det. Selgerens bakgrunn som fagperson er ikke i seg selv bevis for at han kjente til feilen.

Den viser også at åpne risikoopplysninger veier tungt. Når salgsdokumentene forteller at vannet ikke er målt på lenge, at el-anlegget mangler dokumentasjon og at rørene er eldre, må kjøperen regne med utgifter. En rapport fra en fagperson bør begrunne konklusjonene sine, ellers kan den bli tillagt liten vekt. Nemnda behandler saken skriftlig, og nemnda selv pekte på at en muntlig behandling kunne gi et annet bilde.

Kort oppsummert

• Fritidsbolig fra 1953 med brunt borevann, feil på el-anlegg og varmekabler og omstridte avløpsrør.
• Nemnda fant ingen mangel: selgerens kunnskap var ikke sannsynliggjort, og avviket var ikke vesentlig.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og forsikringsselskapet vant frem.