Setningsskader etter boligkjøp: slik står saken din

Hva som avgjør om setningsskader er en mangel

Setninger er sig i grunnen som gir sprekker, skjeve gulv og dører som ikke lukker. Hus flytter seg litt over tid, og sprekker i puss og gips er ikke automatisk en mangel. Avhendingslova § 3-2 spør om boligen er dårligere enn du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Små sprekker i et eldre hus må du regne med, mens vedvarende sig, dype sprekker og skader i bærende deler er noe annet.

Tre grunnlag går igjen:

• Manglende opplysning. Visste selger om sig, tidligere sprekker, geotekniske undersøkelser eller reparasjoner, og du ikke fikk vite det, kan avhendingslova § 3-7 være brutt.
• Uriktig opplysning. Sa annonsen at huset sto på fjell eller på «solid grunn», og det ikke stemmer, kan avhendingslova § 3-8 gjelde. Se Huset står på leire, ikke fjell som annonsen sa.
• Kjøperens kunnskap. Det som sto tydelig i en godkjent rapport, regnes som noe du kjente til, jamfør avhendingslova § 3-10.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel og at årsaken fantes ved overtakelsen.

Slik gikk det for Darius

Darius kjøpte en enebolig fra syttitallet i oktober. Tilstandsrapporten ga grunnmuren tilstandsgrad 2 med beskrivelsen «vertikale sprekker i grunnmuren, årsak antatt gammel setning». Salgsoppgaven hadde et vedlegg med en geoteknisk vurdering fra selgers tid som viste stabil grunn.

Året etter kom det nye sprekker i murveggen og flisene i gangen, og en dør begynte å klemme. Darius målte sprekkene, satte gipsmerker og fotograferte dem hver måned. Etter fire måneder hadde gipsmerkene revnet. Han lot et geoteknisk firma vurdere grunnen, og de fant at det var setning fra en gammel fylling under den ene hjørnesokkelen.

Han sendte skriftlig reklamasjon og viste til at grunnen ikke var stabil. Selger svarte at fyllingen var beskrevet i vedlegget og at rapporten varslet sprekker i grunnmuren. Vedlegget viste at fyllingen var kjent, og Darius hadde fått det før kjøpet. Han kunne derfor ikke regne med grunn uten fylling. Kravet falt, og Darius satt igjen med utgiftene til å sikre hjørnesokkelen.

Hva tilstandsrapporten sier om grunn og grunnmur

Etter forskriften om tilstandsrapporter skal takstmannen angi hva slags grunn boligen står på, hvis det er kjent eller enkelt kan fastslås, og se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren. Ved riss eller sprekker skal årsaken og behovet for umiddelbare tiltak vurderes. I kjeller og underetasje skal det ses etter setninger og jordtrykk, og det skal bores hull for fuktmåling.

Rapporten kan derfor gi verdifull informasjon, men den er en visuell undersøkelse. Sier den at sprekkene trolig skyldes gammel setning, er spørsmålet om skaden er ny eller gammel. Tilstandsgrad 2 og 3 gjør det vanskeligere å få medhold, men det avhenger av hvor konkret risikoen var beskrevet. Har takstmannen ikke målt skjevhet i gulvet, står det i Takstmannen målte ikke skjevheten i gulvet. Vanlige tegn på setning er forklart i Skjeve gulv og dører som ikke lukker seg – hva betyr det? og Sprekker i murveggen: gammel setning eller ny skade?.

Naturfare, grunnforhold og naboens graving

Ikke alle setninger skyldes byggegrunnen. Kvikkleire, flomsone og skredfare hører til naturfare, og NVEs aktsomhetskart viser mulige områder, men at en eiendom ligger i området, betyr ikke automatisk at det er fare der. Aktsomhetskartet for jord- og flomskred er ikke et faresonekart. Selgers opplysningsplikt gjelder bare det selger kjente eller burde ha kjent til. Se Kvikkleire under tomta – burde selger vært klar over det?.

Har naboen gravd eller bygget, gjelder egne regler. Grannelova § 5 krever at den som graver, bygger eller sprenger, sørger for tiltak mot utrasing, siging og risting på naboeiendommen, og grannelova § 9 gir erstatning for økonomisk tap uten krav om skyld. Naboen skal også varsles i rimelig tid før arbeidet. Se Huset har sunket etter at naboen gravde. Brannforsikring gir også dekning mot naturskade som skred, storm og flom, og reglene er forklart i Ras på tomta etter kjøpet: naturskade eller mangel?.

Rekkehus kan ha felles grunnforhold. Da rammes flere eiere samtidig, se Setningsskader i rekkehus rammer flere eiere samtidig.

Slik dokumenterer du setningsskadene

Sprekker som vokser, er det sterkeste beviset for at grunnen fortsatt setter seg. Sprekker som ikke endrer seg, kan tyde på gammel setning som har stoppet, og det er vanskeligere å bygge et krav på. Slik dokumenterer du det:

• Mål bredde og lengde på sprekkene, og ta bilder med dato, gjerne med linjal ved siden av.
• Sett gipsmerker eller strekmerker og sjekk dem jevnlig, som forklart i Sprekkene vokser – hvordan dokumenterer jeg utviklingen?.
• Få en geoteknisk vurdering eller en grunnundersøkelse av årsaken, se Grunnundersøkelsen viser dårlig byggegrunn.
• Be selger om tidligere rapporter, målinger og reparasjoner.

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget skaden, og skriv hva slags feil det er. Frister forklares i Hva er reklamasjonsfristen ved boligkjøp?. Klager du på setningsskader, kan du også lese Kan jeg klage på setningsskader i boligen?.

Hva du kan kreve, og når du kan heve

Tilbyr selger å rette skaden, må du som hovedregel godta det etter avhendingslova § 4-10 første ledd, hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting, mister du prisavslag og heving, men erstatning kan du fortsatt kreve. Prisavslaget settes som hovedregel til utbedringskostnaden, og du må selv dekke de første 10 000 kronene av tapet.

Erstatning for indirekte tap, som skade på innbo, krever skyld hos selger. Setningsskader kan bli så alvorlige at de gir rett til å heve. Heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng og avgjøres konkret. Se Kan setningsskader gi rett til å heve kjøpet?.

Kort oppsummert

• Setningsskader etter boligkjøpet er en mangel når grunnen eller byggegrunnen var dårligere enn du kunne forvente, eller selger tidde om kjent sig.
• Tilstandsrapportens beskrivelse av grunn og grunnmur og selgers kunnskap om sprekker avgjør ofte utfallet.
• Du må selv sannsynliggjøre at setningsskadene fantes ved overtakelsen, og målinger over tid er sterke bevis.
• Naboens graving og naturfare kan gi andre krav enn mot selger.
• Setningsskader kan i alvorlige tilfeller gi rett til å heve, men terskelen for vesentlig avtalebrudd er streng.