Setningsskader og skjeve gulv i enebolig fra 2001: ikke medhold (FinKN 2022-658)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 2001. Den ble solgt i den stand den var i, for 8 millioner kroner og overtatt av kjøper 14.8.20. Selger hadde bodd der siden huset var nytt.

Salgsdokumentene var åpne om en del forhold. Tilstandsrapporten omtalte en sprekk i betongen på en av veggene og merkbare skjevheter i ett hjørne av kjøkkenet. Begge fikk TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr at det er avvik som kan kreve tiltak). Selger hadde også fortalt at det tidligere var satt ujevnt i grunnen i ett hjørne, og at dette var utbedret. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger ja på spørsmål om sprekker og skjeve gulv, og skrev at setningen i ett hjørne var utbedret.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper at kjøkkengulvet sprakk opp og buet seg når man gikk på det, og at det var store skjevheter flere steder.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 2 073 961 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). I tillegg krevde kjøper 78 138 kroner for advokat- og takstkostnader, med renter. Kravet gikk til selgerens boligselgerforsikring (forsikring som selger har tegnet, og som dekker kjøpers krav mot selger).

Kjøper mente at selger og selgers takstmann hadde gitt uriktige og ufullstendige opplysninger om at setningsskadene var utbedret. Kjøper mente også at boligen samlet sett var vesentlig dårligere enn han kunne regne med. Kjøperens rapporter anslo utbedringen til alt fra 430 000 kroner til 1 977 141 kroner, avhengig av hvor omfattende arbeidet måtte være.

Selskapet avviste kravet. Det mente at selger hadde opplyst om det han kjente til, at det ikke var dokumentert noe utbedringsbehov av betydning, og at kjøper hadde overtatt risikoen for de skjevhetene og sprekkene som ble opplyst om. Selskapets egne rapporter konkluderte med at huset var stabilt og at skjevhetene kunne rettes opp ved vanlig oppussing. Rapportene pekte likevel på at garasjen ikke var tilstrekkelig brannsikret.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda sluttet seg til det.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på tre forhold.

For det første fant nemnda ikke at kjøper hadde gjort det sannsynlig at selger eller takstmannen hadde villedet ham med feil eller mangelfulle opplysninger. Skjevhetene og sprekken sto beskrevet i salgsdokumentene, og selger hadde sagt ifra om de tidligere setningene. Da var det ingen mangel på grunn av manglende opplysninger (§§ 3-7 og 3-8).

For det andre kunne nemnda ikke slå fast at boligen hadde en vesentlig mangel (§ 3-9 andre punktum). Bestemmelsen gjelder når boligen er klart dårligere enn kjøper hadde grunn til å vente. Skjevheter uten betydning for konstruksjonen er ikke uten videre et slikt avvik når kjøper var kjent med at de fantes. Feilen ved brannsikringen av garasjen var derimot et avvik man ikke kunne regne med i en bolig av denne alderen. Men det ble ikke dokumentert at avviket var større enn selve garasjetiltaket.

For det tredje var det bevisene som veide tyngst. De sakkyndige var svært uenige om huset trengte tiltak i det hele tatt. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke ettergå de sakkyndiges vurderinger like grundig som en domstol. Det er kjøper som må sannsynliggjøre omfanget. Kjøperens egne setningsmålinger viste bare marginal bevegelse, og ingen sakkyndig hadde forklart hva målingene betydde for skadeomfanget. Nemnda viste også til at forarbeidene krever at misforholdet er utvilsomt for at en mangel skal være vesentlig, og fant ikke et slikt åpenbart misforhold.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som er opplyst om ved salget, i praksis blir en del av det du har kjøpt. Har selger sagt fra om tidligere setninger og skjevheter, og tilstandsrapporten beskriver dem, er det vanskelig å få prisavslag for akkurat de forholdene.

Saken viser også at kravets størrelse ikke avgjør utfallet. Kjøper la frem rapporter med svært ulike kostnadsanslag, og når sakkyndige er uenige, må kjøper selv sannsynliggjøre omfanget. Uten dokumentasjon som viser at skaden fortsatt utvikler seg, står påstanden svakt. Setningsmålinger over tid er nettopp den typen underlag de sakkyndige etterlyste.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 2 073 961 kroner i prisavslag for setningsskader, skjeve gulv og manglende brannsikring av garasjen i en enebolig fra 2001.
• Skjevhetene og de tidligere setningene var opplyst om ved salget, og nemnda fant ikke at selger hadde gitt uriktige opplysninger.
• Selskapet fikk medhold. Kjøper nådde ikke frem, fordi omfanget av skaden ikke var dokumentert godt nok og misforholdet ikke var åpenbart.