Sulfatskadet grunnmur i enebolig fra 1988: medhold (FinKN 2022-663)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988, solgt som den er for 3 650 000 kroner. Kjøperen overtok 12. juni 2019. Salgsoppgaven beskrev grunnmuren som murt av lettklinkerblokker. Tilstandsrapporten ga den TG 1 (tilstandsgrad 1, ingen eller svært små avvik), uten bemerkninger. Den var kontrollert med fuktmåler, uten unormale utslag. Selger opplyste om fukt i kjelleren i 2007, og skrev at problemene var borte etter ny drenering året etter. Dreneringen var i stor grad fornyet, bortsett fra rundt garasjen.

Flere år senere, under oppussing av kjelleren, fant kjøperen råteskadde stendere. En takstmann konkluderte i oktober 2021 med sulfatskader på grunnmuren. Årsaken var lettklinkerblokkene, som hadde forhøyet svovelinnhold på grunn av en produksjonsfeil. Når blokkene får vann og luft, kan de smuldre og miste bæreevne. Kjøperen reklamerte (varslet skriftlig om feilen) i november 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 150 200 kroner, som var anslaget for å skifte det skadde området innenfra. Det var omtrent 20 kvadratmeter grunnmur. Kjøperen krevde også forsinkelsesrente. Kjøperen mente feilen var en vesentlig mangel fordi den gjaldt en bærende del av huset og hadde betydning for sikkerheten. En grunnmur skal vare så lenge huset står.

Boligselgerforsikringen var tegnet hos Protector. Selskapet mente at kjøperen hadde reklamert for sent. Det mente også at avviket var for lite, at kostnader til takst og kjøperens planlagte oppussing måtte trekkes fra, og at et hus fra 1988 alltid vil kreve utgifter på grunn av alderen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen medhold, og kjøperen fikk hele kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Først reklamasjonen. Nemnda mente kjøperen hadde varslet i tide, og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør).

Så var spørsmålet om boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne forvente (avhendingsloven § 3-9 andre punktum). Kostnaden, medregnet takstutgifter, utgjorde omtrent 4,1 % av kjøpesummen. Nemnda mente at dette ligger i nedre sjikt av det som kan telle som vesentlig. Størrelsen på kostnaden er likevel bare et utgangspunkt. Nemnda vurderte også feilens art og hvor viktig den var. Tre ting talte for en mangel:

• En grunnmur skal vare så lenge bygningen står. Alder alene gjør det ikke påregnelig at den må skiftes.
• Grunnmuren er en del av de bærende konstruksjonene, og feilen har betydning for sikkerheten.
• Tilstandsrapporten ga grunnmuren TG 1 uten risikoopplysninger. Dreneringen var dessuten fornyet.

Sekretariatet pekte også på at resten av murblokkene kan ha samme feil, selv om skadene ennå ikke viser seg.

Nemnda fant ikke grunnlag for å trekke fra for standardheving, siden utbedringen ikke gir boligen bedre standard enn en grunnmur uten feil.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav på under fem prosent av kjøpesummen kan gi mangel når feilen er alvorlig. En bærende del av huset, som grunnmuren, står i en særstilling. Alderen på boligen gjør det ikke uten videre påregnelig at slike deler må skiftes.

Den viser også at en god tilstandsgrad uten risikoopplysninger gir kjøperen et sterkt utgangspunkt. Skjulte feil i materialene gir krav når ingen har advart om dem.

Nødvendige takstutgifter regnes med i kostnaden som vurderes.

Kort oppsummert

• Grunnmuren i en enebolig fra 1988 hadde sulfatskade fra blokker med for mye svovel, selv om den fikk TG 1 ved salget.
• Nemnda mente feilen gjaldt en bærende del av huset og var vesentlig, selv om kostnaden var omtrent 4,1 % av kjøpesummen.
• Kjøperen fikk medhold og prisavslag på 150 200 kroner.