Råteskader, vinduer, kledning og terrasse: nemndas praksis

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 254 saker om råte, vinduer, kledning og terrasse siden 2022. Kjøper fikk fullt medhold i 11 av dem og delvis medhold i 110. I 133 saker fikk kjøper ikke medhold. Det gir 48 prosent med helt eller delvis medhold. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk alt som ble krevd.

Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke alle boligkjøp der det senere dukker opp råte. I 2022 var det 37 saker, i 2023 var det 37, i 2024 var det 57 og i 2025 var det 83. I 2026 er det så langt 40 saker, og året er ikke ferdig. I 35 saker var nemnda delt (dissens betyr at ett eller flere medlemmer var uenige i flertallets konklusjon). Det midterste kravet var 318 935 kroner.

Temaet samler flere situasjoner: skjult råte i vegger og gulv, fukt rundt vinduer, kledning uten god lufting, og terrasser og balkonger som lekker eller er bygget uten godkjenning. Felles er at skaden ofte er skjult, og at det er uenighet om hva selgeren visste og hva kjøper kunne forvente. Om hvilken versjon av avhendingslova som gjelder, sier avgjørelsene selv fra i hver sak. Av sakene under sier FinKN 2023-152 at tvisten reguleres av avhendingslova før lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2022. De tre andre sier ikke noe om det.

Når kjøper fikk medhold

Fullt medhold er uvanlig, og sakene der det skjer, dreier seg ofte om en uriktig opplysning kjøper kunne stole på, eller om noe selger måtte kjenne til.

Råteskadde søyler, arkitekttegnet enebolig fra 1990 (FinKN 2023-152). Boligen ble solgt «som den er» for 8,7 millioner kroner. Tilstandsrapporten sa at råteskadene i utvendige søyler var «opplyst av arkitekt å ikke ha bærende funksjon», men at dette ikke var dokumentert. Etter overtakelsen forklarte arkitekten at søylene var bærende, og at han aldri hadde vært i kontakt med takstmannen. Søylene kunne derfor ikke bare kappes, men måtte skiftes. Kjøper krevde prisavslag på 910 000 kroner, som var merkostnaden ved å skifte bærende søyler i stedet for å fjerne skadene. Nemnda mente at takstmannen hadde gitt en uriktig opplysning som hadde virket inn på kjøpet, og at selger svarer for det. Kjøper fikk medhold, prisavslaget ble satt til 910 000 kroner uten ekstra fradrag, og forsinkelsesrente ble tilkjent.

Terrasse uten byggesøknad, enebolig fra 1969 (FinKN 2022-281). Boligen ble solgt «som den er» for 3,6 millioner kroner og markedsført med en stor terrasse. Selger hadde opplyst at terrassen var bygget ved egeninnsats. Kommunen gjorde kjøper oppmerksom på at terrassen var søknadspliktig, men ikke omsøkt, og innvilget senere ettergodkjenning. Kjøper krevde prisavslag på 9 445 kroner, som var saksbehandlingsgebyret. Sekretariatet var i tvil, men nemnda kom til motsatt konklusjon. Den nye terrassen var betydelig større enn den gamle og hadde trapper og støpte pilarer, så selger måtte vite at tiltaket krevde søknad. At kommunen senere godkjente terrassen, endret ikke at det var en mangel. Kjøper fikk medhold og hele beløpet, med forsinkelsesrente.

Når kjøper tapte

Kjøper taper oftest når det ikke er sannsynliggjort at selgeren kjente til skaden, eller når boligen var gammel og risikoen var opplyst.

Mugg og råte i leilighet fra 1934 (FinKN 2022-77). Toromsleiligheten i Oslo ble solgt «som den er» for 3,85 millioner kroner. Etter overtakelsen fant kjøper mugg og råte i veggene og mente at skadene var malt over for å skjule dem. Kjøper krevde prisavslag på 174 000 kroner. Nemnda fant ikke klare holdepunkter for at selger kjente til skadene, som kunne ha vært skjult bak tapet og murpuss. Kostnadene utgjorde omkring 4,5 prosent av kjøpesummen, og det var ikke nok til å gjøre mangelen vesentlig. Skadene skyldtes i hovedsak alder og eldre byggeskikk i en uisolert konstruksjon. Selskapet fikk medhold.

Skjulte råteskader i fritidsbolig fra omkring 1940 (FinKN 2022-500). Hytta, senere tilbygd, ble solgt «som den er» for 670 000 kroner. Da panelet skulle skiftes, fant kjøper råteskader i vegger og den bærende konstruksjonen i taket. Kjøper krevde til sammen 662 974 kroner i prisavslag og erstatning. Tilstandsrapporten hadde gitt flere bygningsdeler TG 2, og det var gjort et betydelig fradrag i verdien. Tidligere eier benektet kjennskap til skadene, og nemnda pekte på at behandlingen er skriftlig, og at en påstand om skjult opplysningssvikt best belyses ved bevisføring. Kostnadene var høye, men avviket var ikke åpenbart ut fra opplysningene om boligen. Selskapet fikk medhold.

Hva som avgjør

Fem forhold går igjen:

1. Skjult eller synlig skade. Skader som var skjult, er vanskelige å knytte til selgerens kunnskap. Da må kjøper ofte bevise at selgeren visste, eller at en opplysning var uriktig.
2. Uriktige opplysninger. En positiv, feil opplysning, som at søyler ikke var bærende, gir kjøper sterkere stilling enn fravær av opplysninger.
3. Boligens alder og risikoopplysninger. TG 2, merknader om fukt og forbehold i tilstandsrapporten gjør at kjøper må regne med utgifter.
4. Selgers egeninnsats. Når selgeren har opplyst at arbeid er gjort uten fagfolk, må kjøper regne med at kvaliteten kan være svakere.
5. Kostnadenes størrelse og årsak. Skaden må være et vesentlig avvik, og nemnda ser på om den skyldes alder og eldre byggeskikk. I 2022-77 var kostnadene for lave i forhold til kjøpesummen.

Kort oppsummert

• Av 254 saker om råte, vinduer, kledning og terrasse ga 48 prosent helt eller delvis medhold, og 11 saker ga fullt medhold.
• Kjøper vinner oftest på uriktige opplysninger og på forhold selgeren måtte kjenne til.
• Kjøper taper oftest på eldre boliger med risikoopplysninger, og når det ikke er sannsynliggjort at selgeren visste.
• Prisavslaget følger utbedringskostnadene, men nemnda trekker fra det kjøper uansett måtte forvente.