El-feil og borebille i leilighet fra 1954: delvis medhold (FinKN 2023-151)

Hva saken gjaldt

Boligen var en aksjeleilighet i første etasje i en bygning fra 1954 i Vestland. Den ble solgt «som den er» for 2,35 millioner kroner og overtatt av kjøperen 18.10.18. Salgsdokumentene opplyste at el-anlegget hadde eldre kontakter og brytere og stedvis utenpåliggende ledninger. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligen) skrev selgeren om gjentatte sikringsbrudd på kjøkkenet, som var utbedret med nye stikkontakter og en ny kurs. Selgeren skrev også at det hadde vært en full gjennomgang av el-anlegget, og at det var godkjent i etterkant. Tilstandsrapporten ga balkongen TG 1 (ingen eller ubetydelige tegn på svekkelse) og sa at den var pusset opp i 2014.

I januar 2022 skulle kjøperen bytte ledninger fra kjøkkenet. Elektrikeren fant skjulte koblingsbokser bak tak og vegger og ledninger med gammel stoffisolasjon. Senere befaring viste feil ved tetting og tekking av balkongen og pågående angrep av stripet borebille på loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 260 091 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente opplysningen om full gjennomgang var uriktig, at avvikene uansett var vesentlige, og at selgeren svarte for feil ved balkongen selv om boligselskapet også hadde ansvar.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avslo kravet. Det mente kjøperen hadde tapt retten til å klage, fordi el-feilene var utbedret før kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen). Det mente også at det ikke var gitt uriktige opplysninger, at avviket ikke var vesentlig, og at balkong og loft var boligselskapets ansvar.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) foreslo prisavslag på 150 000 kroner. Nemnda landet på 165 000 kroner. Tre forhold veide tyngst.

For det første at kjøperen ikke hadde tapt kravet ved å utbedre først (§ 4-10). Feilene på el-anlegget var en sikkerhetsfare, og det ville vært en urimelig ulempe å vente med utbedringen.

For det andre at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen hadde fått vite at anlegget nylig var gjennomgått, utbedret og godkjent. Da var det ikke påregnelig at det ville bli behov for umiddelbar utbedring i flere rom omtrent tre år etter overtakelsen. Balkongen var i tillegg opplyst som oppusset av et faglært firma og hadde TG 1. Det gjorde fuktskader ikke påregnelige. Nemnda mente dette var et utvilsomt misforhold, men var i tvil, blant annet fordi boligen var gammel.

For det tredje utmålingen (§ 4-12). Sekretariatet regnet feilene på balkongen fullt ut med, mens loftet ble begrenset til kjøperens andel av bygningen. Nemnda godtok et fradrag for at nye kontakter og brytere erstattet eldre, fordi kjøperen får noe bedre enn før. Nemnda var mer i tvil om gipsplatene var en standardheving, og tvilen gikk ut over selskapet. Selskapets krav om å vurdere anlegget ut fra byggeåret 1954 førte ikke frem. Anlegget var opplyst gjennomgått og godkjent, og kjøperen kunne forvente at det var i orden etter de reglene som gjaldt da. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det selgeren skriver om utbedringer og kontroller, kan bli lagt til grunn for hva du kan forvente av en gammel bolig. Selv om boligen er eldre, kan en positiv opplysning gjøre en senere skade uventet.

Saken viser også at sikkerhetsfare kan gjøre det forsvarlig å utbedre før du melder fra. I en leilighet i sameie eller boligselskap kan feil ved fellesdeler likevel telle med i kravet, men bare for din andel. En eventuell utbetaling fra boligselskapets forsikring blir trukket fra.

Kort oppsummert

• El-feil, feil ved balkong og borebille i en leilighet fra 1954, etter opplysninger om at el-anlegget var gjennomgått og godkjent.
• Nemnda mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet, og at kjøperen ikke hadde mistet kravet ved å utbedre først.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 165 000 kroner i prisavslag av kravet på 260 091 kroner.