Støttemur og rørbrudd i enebolig fra 1971: delvis medhold (FinKN 2022-842)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1971, solgt som den er for 5,84 millioner kroner. Kjøperen overtok 26.3.21. Salgsoppgaven fortalte at terrassen hadde hatt lekkasje, og at den var utbedret av selger selv. Tilstandsrapporten ga terrassen TG 1 (tilstandsgrad 1, uten avvik). Badet i underetasjen fikk TG 2 (avvik eller tegn på slitasje). Rapporten sa at badene var udokumenterte og at det trolig var lagt flis på flis. Ifølge rapporten var det verken membran eller klemring å se i sluket. Den advarte også om drenering som nærmet seg slutten av levetiden, om forede vegger som er utsatt for fukt og om uheldige terrengforhold.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt i en vegg i kjelleren. Årsaken var et avløpsrør i veggen mellom bad og gang som hadde glidd ut av skjøten. Kjøperen fant også at støttemuren heldte utover og kunne velte, og at terrassedekket lå på sponplater som ikke tålte fukt. I tillegg tok kjøperen opp manglende byggegodkjenning av et takoverbygg og tidligere målte fuktverdier i rom under terreng.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning på til sammen 754 256 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og at boligen var vesentlig dårligere enn forventet.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen (forsikringen som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det mente at selger ikke hadde kjent til feilene, at arbeid på en støttemur er vanlig egeninnsats uten opplysningsplikt, og at det var opplyst om ufaglært arbeid på terrassen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda var enig. Fire forhold veide tyngst.

For det første støttemuren. Selger hadde selv fått vite at muren var for svak og skjev, og hadde gjort et forsøk på å rette den opp med egeninnsats. Ingenting av dette ble fortalt kjøperen. Nemnda mente at en vanlig kjøper ville lagt vekt på det. Det var derfor en mangel at selger hadde holdt opplysningene tilbake.

For det andre rørbruddet. Nemnda fant ikke at selger kjente til lekkasjen, og feilen satt skjult inne i veggen.

For det tredje terrassen. Kjøperen var opplyst om at utbedringen var gjort av en ufaglært. Da må en kjøper regne med at arbeidet kan ha feil.

For det fjerde takoverbygget og fuktverdiene under terreng. Nemnda mente at det ikke var sannsynliggjort at det var noen mangel.

Dissensen gjaldt spørsmålet om boligen var vesentlig dårligere enn forventet. Flertallet la vekt på boligens alder, på risikoopplysningene i rapporten og på at man må regne med vedlikehold i en så gammel bolig. Det fant ikke en slik mangel. Mindretallet mente at støttemuren, terrassen og fuktskaden til sammen var så store at de burde gi prisavslag også på det grunnlaget.

Som prisavslag for støttemuren fastsatte nemnda 40 000 kroner. Beløpet er lavere enn utbedringskostnaden på 62 500 kroner, fordi en ny mur er bedre og varer lenger enn den gamle. Kjøperen fikk i tillegg 20 000 kroner i erstatning for utgifter og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selger kan ha plikt til å fortelle om egeninnsats, også når det er krysset av for ufaglært arbeid et annet sted i skjemaet. Selger må gi opplysninger om det som er gjort, og om kjente feil ved det samme bygningsdelen.

Den viser også at en kjøper som får høre om utbedring i egeninnsats på en terrasse, har vanskelig for å klage senere. Det er en risiko kjøperen har akseptert.

Et skjult rørbrudd i en gammel bolig regnes som påregnelig risiko når rapporten har gitt dårlige karakterer og flere risikoopplysninger om bad og rør.

Kort oppsummert

• Rørbrudd, feil støttemur og dårlig terrassekonstruksjon i en enebolig fra 1971.
• Kjøperen fikk delvis medhold, bare for støttemuren. Prisavslaget ble 40 000 kroner og erstatningen 20 000 kroner.
• Kravet på 754 256 kroner ble langt på vei avvist. En dissens mente at boligen var vesentlig dårligere enn forventet.