Lekkasje hos naboen og boligkjøperforsikring: ikke medhold (FinKN 2024-409)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 2012 med terrasse, kjøpt i 2017 for 3,4 millioner kroner. Kontrakten er datert 1.11.17, og kjøperen overtok 1.2.18. Selgeren hadde bygget boligen, men aldri bodd i den. Derfor var det ikke fylt ut noe egenerklæringsskjema (skjemaet selger fyller ut om det hun vet om boligen). Tilstandsrapporten ga terrassen TG 1 (ingen eller ubetydelige avvik), med en kommentar om noe lav høyde på membranen (den tette duken) ved terrassedøren.

Kjøperen tegnet boligkjøperforsikring hos selskapet. Den gir kjøperen juridisk bistand hvis hun har et sannsynlig krav mot selgeren. I 2020 fikk naboen lekkasje fra sin terrasse. Der ble det funnet fliser i samme nivå som dørterskelen, en uegnet membran og membran som ikke dekket hele flaten. Kjøperen mistenkte samme feil på sin terrasse og meldte fra til selgerens boligselgerforsikring 8.10.20.

Selskapet sendte en takstmann. Han fant én løs flis, noe dårlig avslutning mot takrennen og en noe underdimensjonert takrenne. Utbedringen ble anslått til 30 000 kroner. Han fant ikke samme feil som hos naboen og ingen fukt i garasjen under. Selskapet avslo videre bistand 20.11.20. I 2023 kom en ny skaderapport som pekte på prosjekteringsfeil, og selskapet avslo på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Saken var en klage på selskapets avslag, og ikke et krav om prisavslag mot en selger. Kjøperen mente at terrassen var feilbygget og krevde full fornyelse med ny membran og høyere dør, og at selgeren som utbygger måtte kjenne til feilene. Hun mente derfor hun hadde krav på videre bistand.

Selskapet, som var kjøperens eget forsikringsselskap, mente det ikke var sannsynlig at et krav mot selgeren ville føre frem. Det viste til at fagkyndige i 2020 ikke fant noen større feil. Hvis 2023-funnet gjaldt det samme forholdet, mente selskapet at kravet var foreldet og tapt ved passivitet. Gjaldt det et nytt forhold, var fristen for å reklamere utløpt, og forsikringen dekket ikke lenger nye forhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem, og fikk ikke videre bistand. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat. Spørsmålet var om et krav mot selgeren virket sannsynlig, altså om saken var «prosedabel», på tre tidspunkter: i 2020, i 2023 og da nemnda behandlet saken.

• I 2020 tydet ingenting på at selgeren kjente til feil på kjøperens terrasse. Selgeren hadde ikke bodd i boligen og bygget ikke selv, og det er kjøperen som må bevise at selgeren kjente til feilen. Feilene ble dessuten først funnet over to og et halvt år etter overtakelsen, noe som tilsier at de ikke var lette å se. Takstmannen som lagde tilstandsrapporten, brukte den laveste undersøkelsesgraden, som bare ser på synlige flater.
• Nemnda mente heller ikke at det var en mangel fordi boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente. Utbedringen på 30 000 kroner utgjorde i underkant av 1 prosent av kjøpesummen, og salgsdokumentene hadde opplyst om den lave terskelen.
• Nemnda mente at forholdet fra 2020 var det samme som i 2023, og at det ikke var lagt frem dokumentasjon om utbedringsbehov eller kostnader utover skaderapporten fra april 2023.

Nemnda tok ikke stilling til foreldelse eller passivitet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en feil hos naboen ikke er nok til at du har et sannsynlig krav. Det må finnes tegn til samme feil på din egen del. Selv en utbygger som selger, blir ikke automatisk regnet for å kjenne til alle detaljer hvis han ikke har utført arbeidet selv.

Saken viser også hvor mye tid og dokumentasjon betyr. Feilene ble først undersøkt godt lenge etter kjøpet, og skaderapporten fra 2023 ga ikke tall for utbedring. Uten synlige symptomer og en konkret kostnad er det vanskelig å få bistand fra egen forsikring.

Kort oppsummert

• Kjøperen ba om bistand fra sin boligkjøperforsikring etter at naboens terrasse hadde lekket.
• Nemnda mente at det ikke var sannsynlig at kjøperen hadde et krav mot selgeren, verken i 2020, i 2023 eller ved behandlingen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.