Fuktskader under kjøkkenet i andelsleilighet: ikke medhold (FinKN 2024-1126)

Hva saken gjaldt

Boligen var en andelsleilighet på tre rom i Østfold, oppført i 1965. Den ble solgt «som den er» ved kontrakt datert 18.8.21 og overtatt 1.10.21. Salgsoppgaven omtalte en fin leilighet med fjordutsikt og et kjøkken som var påkostet med ny innredning etter 2015. Tilstandsrapporten ga innvendige vegger på badet TG 1 (ingen avvik) og opplyste at fuktsøk ikke ga utslag. Selgeren hadde eid leiligheten siden 2020.

Kort tid etter overtakelsen begynte kjøperen å renovere kjøkkenet. Da kom det frem fuktskader under underskapene, og fukten hadde spredt seg til stuen og mot gangen. Det var muggsopp og råte i bunnsvillen (den nederste tverrbjelken i veggen). En skaderapport for kjøperen mente at lekkasjen mest sannsynlig kom fra røropplegg eller avløp under kjøkkenbenken. Et takstfirma som selskapet hentet inn, mente at fukten like gjerne kunne ha sitt utspring i et utett badegulv fra tidlig 1990-tall. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilen) 17.11.21. Kjøperen reklamerte også over planker som hindret rømning fra balkongen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 218 600 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og viste særlig til at kjøkken og bad var gitt TG 1. Selskapets rapport anslo utbedringen til 102 875 kroner.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, mente at selgeren ikke kjente til fuktskadene. Selgeren hadde bare eid boligen i ett år, og skadene ble funnet først da gulv og skap ble revet. Om rømningsveiene mente selskapet at forholdet var synlig for kjøperen og av svært begrenset omfang, med et kostnadsanslag på 3 500 kroner. Selskapet mente også at avviket ikke var vesentlig.

Hva nemnda la vekt på

Saken ble avgjort etter den gamle avhendingsloven, altså før lovendringen som kom 1.1.22. Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse og la vekt på tre forhold.

For det første selgerens kunnskap. Skadene ble avdekket ved destruktive inngrep, altså ved at gulv og skap ble revet. Verken selgeren eller takstmannen kjente eller måtte kjenne til dem. Etter § 3-7 må selgeren fortelle om forhold han kjenner til, og det var ikke vist her. Nemnda fant heller ikke grunnlag for ansvar for de blokkerte rømningsveiene.

For det andre kravet om at avviket skal være vesentlig, etter § 3-9 andre punktum. Kjøperens kostnadsoverslag var 7,5 % av kjøpesummen, selskapets 3,55 %. Uansett hvilket tall som ble brukt, fant nemnda at avviket ikke var vesentlig ut fra sakens kvalitative sider. Misforholdet må etter rettspraksis være utvilsomt, og regelen er ment for de mer åpenbare tilfellene.

For det tredje alderen. Leiligheten var 56 år ved salget, og det var påregnelig at det kunne dukke opp skjulte feil ved oppussing. Det var ikke gitt noen opplysninger om at rør eller bad var oppgradert siden byggeåret, og bildene i salgsoppgaven viste et eldre bad. Det meste av kostnaden gjaldt badet. Selv om det var uheldig at badet i hovedsak fikk TG 1, tok nemnda utgangspunkt i hva en kjøper kan vente av en bolig fra 1965. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad ikke er en garanti mot skjulte skader i en gammel bolig. Tilstandsrapporten bygger på en visuell undersøkelse uten inngrep, og skader under skap og gulv kan bli oppdaget først ved oppussing.

For å få medhold må du vise at selgeren kjente til feilen, eller at avviket er vesentlig. Selgerens kunnskap er ofte vanskelig å bevise når skaden var skjult. Og for en gammel bolig blir det vurdert hva du kunne regne med ut fra alderen, ikke bare hva tilstandsgraden sa.

Kort oppsummert

• Fukt, mugg og råte under kjøkkenet i en leilighet fra 1965, med krav om 218 600 kroner.
• Nemnda mente at selgeren ikke kjente til skadene, og at avviket ikke var vesentlig for en bolig på 56 år.
• Kjøperen fikk ikke medhold.