Lekkasje fra terrasse i enebolig fra 1974: delvis medhold (FinKN 2022-554)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i kjede fra 1974, solgt som den er for 7 millioner kroner og overtatt i januar 2019. Terrassen på rundt 59 kvm var et sentralt salgsargument. Tilstandsrapporten sa at terrassen hadde ny treplatting og nytt rekkverk fra 2013, med to lag membran (tettesjikt) under gulvet. Terrassen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), men bare fordi rekkverket var for lavt.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selgeren at det hadde vært lekkasje i terrassegulvet, og at alt arbeid var gjort av faglærte. Selgeren svarte nei på om det var fukt i underetasjen.

I november 2021 oppdaget kjøperne fuktgjennomslag fra terrassen og ned i etasjen under. Da de tok opp noen bord, sto det mye vann i et hjørne. En takstrapport fant at terrassen hadde feil fall, slik at vannet ble stående på membranen, og at membranen hadde flere svakheter. Fuktmålingene viste at treverket under terrassen og i boden var vått, med gode forhold for sopp og råte. Kjøperne reklamerte (meldte fra om mangelen) samme måned.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 245 300 kroner. Beløpet besto av 229 500 kroner i utbedringskostnader og 15 800 kroner til takstrapporten, med forsinkelsesrente. De mente det var uventet at en membran som bare var noen år gammel og lagt av fagfolk, sviktet.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente utbedringskostnadene på 3,28 % lå under det som normalt regnes som vesentlig, at takstutgiftene ikke skulle regnes med, og at kjøperne var varslet om en tidligere lekkasje og TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperne medhold under tvil. Nemnda var også i tvil, men kom til samme resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første kostnaden. Med takstutgiftene tilsvarte utbedringen cirka 3,5 % av kjøpesummen. Det er i nedre sjikt, men nemnda mente at nødvendige takstutgifter skal regnes med, og pekte på at lignende prosenter har vært nok når feilen gjelder en nyere bygningsdel.

For det andre hva kjøperne var opplyst om. Salgsdokumentene sa at fagfolk hadde lagt ny dobbel membran og nye bord fem år før avtalen. Det ga kjøperne grunn til å tro at terrassen var tett. Det var ikke gitt noen risikoopplysninger om terrassen, og TG 2 gjaldt bare rekkverket.

For det tredje typen feil. Feil fall og svikt i membranen er konstruksjonsfeil, og rapporten pekte på at de kan svekke den bærende konstruksjonen hvis de ikke utbedres. Dette er kjernen i avhendingsloven § 3-9 andre punktum (boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente). Boligen var 44 år gammel, men opplysningene om terrassen gjorde utbedring i nær fremtid uventet.

Beløpet ble lavere enn kravet. Kjøperne hadde en egen boligkjøperforsikring, så takstutgiftene kunne ikke kreves fra selgerens forsikring. Nemnda gjorde også et skjønnsmessig fradrag fordi terrassen får lengre levetid etter utbedringen. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner med forsinkelsesrente (§ 4-12). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en nylig utbedret bygningsdel kan gi sterkere forventninger enn boligens alder skulle tilsi. Kostnaden trenger ikke være stor i prosent av kjøpesummen for at mangelen regnes som vesentlig.

Saken viser også at medhold sjelden gir full dekning. Utgifter som en annen forsikring dekker, faller bort, og verdien av at en gammel del blir byttet mot en ny, trekkes fra.

Kort oppsummert

• Terrassen lakk fem år etter at den fikk ny membran, på grunn av feil fall og svak membran.
• Nemnda mente mangelen var vesentlig, selv om kostnaden bare var cirka 3,5 % av kjøpesummen.
• Kjøperne fikk delvis medhold og 200 000 kroner i prisavslag, ikke de 245 300 kronene de krevde.