Løse fliser og lekkasje under terrasse: ikke medhold (FinKN 2026-714)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med kombinasjonsbygg, bygget ut i flere omganger. Den opprinnelige delen var fra 1976, og en garasje- og kontordel kom senere. Huset ble solgt «som det er» for 3 800 000 kroner. Salgsoppgaven sa at huset holdt normal god standard, men trengte modernisering og utbedringer.

Tilstandsrapporten var tydelig på at boligen var noe slitt. De fleste bygningsdelene fikk TG 2 (avvik som følge av alder eller middels sterke symptomer). Kontoret i underetasjen fikk TG 3 (kraftige symptomer). Rapporten nevnte en tidligere lekkasje gjennom dekket under terrassen, og at membranen var synlig på terrassekanten. Selgeren opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om det han kjenner til) om en liten lekkasje mellom terrassen og gammel grunnmur, og at fliser på terrassen var løse.

Mer enn fire år etter overtakelsen fant kjøperen ut at flisene var løse, og at det kom vann inn i garasjene under terrassen. Takstfirmaer mente årsaken var at terrassen manglet isolasjon i dekket, slik at det dannet seg kondens, og at flisene var lagt uten ekspansjonsfuger. Utbedring ble anslått til 700 000 til 800 000 kroner uten merverdiavgift.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 000 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter. Kravet gikk mot selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Kjøperen mente at selgeren, som var bygningskyndig, måtte ha kjent til at terrassen var feil bygget. Kjøperen mente også at behovet for utbedring avvek klart fra det en kjøper kunne vente.

Foretaket svarte at det ikke forelå noen mangel. Det pekte også på at kjøperen hadde reklamert (gitt beskjed om mangelen) sent, og at risikoen var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til at det ikke var noen mangel, og ga selskapet medhold. Kjøperen nådde altså ikke frem med kravet. Tre ting veide tyngst.

For det første selgerens kunnskap (§ 3-7). Selgerens ektemann hadde vært bygningskyndig og hadde ansvarsrett for tilbygget, men var død før salget. Det var ingen konkrete holdepunkter for at selgeren kjente til byggefeilene eller ga ufullstendige opplysninger.

For det andre om huset var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne vente (§ 3-9 andre punktum). Kjøperen hadde fått vite mye om at terrassen, taktekkingen og konstruksjonene under hadde et stort oppgraderingsbehov. Da hjelper det ikke at den bakenforliggende årsaken var en skjult byggefeil. Etter fast nemndspraksis er det vanskelig å nå frem når de berørte delene uansett hadde et nærliggende behov for oppgradering.

For det tredje lovens terskel. Misforholdet mellom det kjøperen fikk og det kjøperen kunne vente, må være utvilsomt. Nemnda mente at det ikke var et slikt åpenbart misforhold, selv om utbedringen var dyr og årsaken en konstruksjonsfeil. Nemnda merket seg også den lange tiden siden overtakelsen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader alene ikke gir krav. Når tilstandsrapport og egenerklæring har pekt på lekkasje, løse fliser og et stort behov for oppgradering, må kjøperen regne med at en større feil på samme bygningsdel kan bli sett på som opplyst risiko. Alderen på boligen og tiden som har gått siden overtakelsen teller også med. Saken viser dessuten at en skjult byggefeil ikke automatisk regnes som en mangel.

Kort oppsummert

• Enebolig med terrasse over garasjer, løse fliser og vann i garasjene, og krav om 1 000 000 kroner.
• Tilstandsrapport og egenerklæring hadde varslet om lekkasje og et stort oppgraderingsbehov.
• Foretaket fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.