Råte i gulv i eldre enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-317)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1967, med endringer i 1972. Den ble solgt som den er for 1,78 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den en enebolig med stort renoveringsbehov både innvendig og utvendig. Underetasjen var opprinnelig laget for et eldre familiemedlem og var senere leid ut. Den hadde stått tom siden mai 2019.

Selger hadde ikke bodd i boligen på over 20 år og hadde overtatt den etter et dødsbo. Salgsoppgaven sa at selger derfor ikke hadde førstehåndskunnskap, og at kjøperen ble oppfordret til å undersøke selv. Selger opplyste om saltutslag på gulvet i «potetkjelleren» og råte på kledning og vegg i kjelleren.

Tilstandsrapporten ga dreneringen TG 3 (store avvik eller sterke symptomer), fordi det ikke var tegn til fuktsikring utvendig. Den målte forhøyede fuktverdier i gulv og vegger i kjelleren og anbefalte at treverk skulle strippes ned, også der skaden ikke syntes.

Rundt et år senere fant kjøperen ut at gulvet i fremre del av underetasjen ikke var betonggulv, men et stubbgulv med en lav krypkjeller under. Det hadde ført til omfattende råte, og gulvet måtte rives og bygges opp på nytt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 493 590 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at boligen hadde en vesentlig mangel. Feilkonstruksjonen var ikke omtalt, skadeårsaken var en helt annen enn den rapporten beskrev, og grunnmuren hadde TG 1.

Protector Forsikring, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet viste til boligens alder og til de mange risikoopplysningene, der alle bygningsdeler var vurdert til TG 2 eller TG 3.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda mente at boligen ikke var vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med (§ 3-9 andre punktum). Tre forhold veide mest.

Alder og markedsføring: Boligen var eldre og markedsført med stort renoveringsbehov. Ved kjøp av en eldre bolig godtar kjøperen større risiko for ukjente forhold.

Risikoopplysningene: Det var gitt mange opplysninger om fukt og råte i gulv og vegger. Takstmannen hadde skrevet at vegger og gulv måtte utbedres også der skaden ikke var synlig. Kjøperen måtte forvente omfattende utbedringer og at skjulte feil eller større skadeomfang kunne dukke opp.

Selgers stilling: Selger hadde ikke bodd i boligen på lenge og hadde sagt at kjøperen burde gjøre egne undersøkelser.

Nemnda fant ikke det åpenbare og markante avviket mellom forventning og virkelighet som bestemmelsen krever.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en advarsel om fukt og råte i en eldre bolig kan dekke mer enn det som står nøyaktig beskrevet. Selv om skadens årsak var en annen enn rapporten antydet, mente nemnda at bildet samlet sett var tydelig nok.

Kjøper som får vite at selger ikke kjenner boligen, og at boligen har stort renoveringsbehov, får mindre å stå på hvis skjulte feil dukker opp.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 493 590 kroner etter råte i et stubbgulv over en lav krypkjeller.
• Salgsdokumentene advarte om stort renoveringsbehov, fukt og råte, og dreneringen hadde TG 3.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.