Lekkasje fra takterrasse i enebolig fra 2013: ikke medhold (FinKN 2026-546)

Hva saken gjaldt

Boligen var en arkitekttegnet enebolig fra 2013, solgt for 13 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mars 2021. Kjøperen overtok i juni samme år. Salgsoppgaven fremhevet en stor terrasse mot sørvest, og verditaksten omtalte en takterrasse på 39 kvadratmeter med glassrekkverk. Verken verditaksten eller egenerklæringen ga risikoopplysninger av betydning for saken.

Selger hadde eid boligen siden 2013 og bodd der de siste 12 månedene før salget. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om kjennskap til utettheter eller arbeid på terrasse, garasje, tak og fasade. Saken ble behandlet etter avhendingslova slik den lød før lovendringen 1. januar 2022, og boligen var solgt som den er.

Omtrent tre år etter overtakelsen, under ekstremvær i januar 2024, begynte det å dryppe vann rundt et ventilasjonsrør i stuen. Det ble en dam på parketten, og gipshimlingen ga etter i et større område. Kjøperen reklamerte (varslet om mangelen) i juli 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperens forsikringsselskap fikk en rapport som pekte mot membranen på terrassen. En takfirma fant senere at takfolien var punktert to steder, og at hullene var lappet med fugemasse, noe som ikke var nok. Glassrekkverket var festet slik at det kunne gi lekkasje. Utbedringen av skadene inne ble anslått til 95 156 kroner, og nytt glassrekkverk til 125 478 kroner.

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 286 800 kroner og erstatning for takstkostnader på 21 532 kroner. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til feilen på grunn av lang botid, og fordi en av selgerne hadde erfaring som prosjektleder. Det virket ifølge kjøperen lite troverdig at selger ikke visste hvem som hadde gjort arbeidet på terrassen. Kjøperen mente også at reklamasjonen kom i tide, fordi den gjaldt en konstruksjonsfeil som først ble funnet i juli 2024.

Selgers boligselgerforsikring ble ført av HDI Global Specialty. Selskapet mente at kjøperen hadde reklamert for sent, og at det ikke var holdepunkter for at selger kjente til lekkasjen. Selger opplyste at han ikke hadde arbeidet på takfolien og aldri hadde opplevd lekkasje.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til samme resultat.

Nemnda så på om selger hadde gitt for lite informasjon (§ 3-7). Det avgjørende var at det ikke fantes konkrete holdepunkter for at selger kjente til eller burde kjenne til lekkasjen. Det var heller ingenting som viste at selger visste at rekkverket var festet feil, at membranen var forsøkt reparert på en uriktig måte, eller at dreneringen under terrassebordene var mangelfull.

Nemnda fant heller ikke noe som viste at selger selv hadde utført arbeid på boligen, eller at en entreprenør hadde gitt selger informasjon om disse forholdene. Tiden som hadde gått, omtrent tre år, talte også mot kjøperen.

Nemnda så heller ikke grunnlag for mangel etter §§ 3-8 eller 3-9 andre punktum. Nemnda behandlet ikke spørsmålet om reklamasjonen kom for sent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke er nok å vise at en feil fantes. Kjøperen må også sannsynliggjøre at selger kjente til den eller måtte kjenne til den. Når boligen er solgt som den er, og selger svarer nei på spørsmål i egenerklæringen, må kjøperen peke på konkrete holdepunkter.

Lang botid og faglig bakgrunn hos selger er ikke nok alene. Nemnda ville se noe som viste at selger faktisk hadde gjort arbeid eller fått vite om feilen.

Tid spiller også inn. Når en feil viser seg først etter flere år og etter ekstremvær, er det vanskelig å knytte den til det selger visste ved salget.

Kort oppsummert

• Takterrassen på en enebolig fra 2013 begynte å lekke omtrent tre år etter overtakelsen, etter ekstremvær.
• Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for at selger kjente til feilen, og dermed ingen mangel.
• Kjøperen nådde ikke frem med kravet på 308 332 kroner, og selskapet fikk medhold.