Råte i gavlvegg på laftet hytte: ikke medhold (FinKN 2022-534)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig fra 1996 med et laftet påbygg fra 2005. Den ble solgt som den er for 3 100 000 kroner ved kontrakt 7.4.21, og kjøperen overtok 1.5.21.

Tilstandsrapporten beskrev normal slitasje og sa at vanlig vedlikehold burde beregnes. Utvendig komplettering av vegg fikk TG 2 (middels kraftige symptomer). Takstmannen skrev at sprekker i laftestokker er vanlig, og at kledningen på den eldre delen var slitt. Ved en fuktsøking på en laftestokk med fuktskjold (misfarging) ga fuktmåleren ikke utslag.

I egenerklæringen svarte selger nei på spørsmål om råte og fukt, men ja på spørsmål om utettheter. Selger opplyste at regn og sterk vind hadde presset vann inn ved vinduene i den laftede delen og enkelte steder mellom stokkene, på sørsiden.

I første uke av september 2021 skulle kjøperen beise hytta og oppdaget råteskade på den ene gavlveggen på påbygget. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) til selskapet 13.10.21.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 192 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Beløpet var et pristilbud på utbedring fra en tømrer. Tømreren mente råten kom av langvarig fuktpåkjenning på en værutsatt vegg i kombinasjon med diffusjonstett beis, og at tetningsmasse i sprekkene hadde bidratt.

Kjøperen mente boligen var i vesentlig dårligere stand enn forventet. Det var ikke gitt risikoopplysninger om laftestokkene på påbygget, og et 16 år gammelt påbygg kunne ikke forventes å trenge rehabilitering.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste at det var en mangel. Opplysningene om slitasje og tidligere vanninntrenging, og bygningsdelenes alder, gjorde at ytterligere skader ikke kunne utelukkes.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde konkludert mot kjøperen. Nemnda var enig i hovedtrekkene, men under noe tvil. Tre forhold veide tyngst.

For det første var den økonomiske delen av vesentlighetsvurderingen oppfylt, siden kostnaden lå omkring 6 % av kjøpesummen. Det avgjorde likevel ikke saken alene.

For det andre hadde selger opplyst om vanninntrenging flere steder på sørveggen, og takstmannen hadde funnet et fuktskjold på en laftestokk. Sammen gjorde dette fuktskader påregnelige for kjøperen, selv om påbygget bare var 16 år.

For det tredje var mange deler av boligen ikke vurdert i rapporten. Taktekking og terrasse var snødekt, og pipe, gulv, VVS og el-anlegg var ikke kontrollert. Andre deler hadde TG 2 eller TG 3. Da lå det ikke utenfor det forventede at det kunne bli behov for utbedringer flere steder.

Nemnda la tømrerens forklaring om tetningsmiddel til grunn og mente det var upåregnelig med feil bruk av det. Likevel var det ikke et «utvilsomt» misforhold mellom boligens stand og det kjøperen kunne regne med. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som selger skriver i egenerklæringen om vanninntrenging og utettheter, kan telle mot kjøperen selv om selger svarer nei på spørsmål om råte. En opplysning om fukt kan bety at du må regne med skader i det samme området.

Den viser også at en byggedel som er ung, ikke alene sikrer et krav. Hvis rapporten har lagt inn forbehold og har mange delvurderinger uten tilstandsgrad, får kjøperen mindre å støtte seg på. Kravet om vesentlig dårligere stand er strengt.

Kort oppsummert

• Råte i en gavlvegg på en laftet hytte, oppdaget ved beising, og et krav på 192 000 kroner.
• Selger hadde opplyst om vanninntrenging, og rapporten hadde forbehold og delvis manglende vurderinger.
• Kjøperen fikk ikke medhold og nådde ikke frem med kravet.