Lekkasje over garasje, opplyst som kondens: delvis medhold (FinKN 2023-23)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en vertikaldelt bolig fra 1952 i Trøndelag, med en garasje som var bygget til i 2012. Den ble solgt «som den er» for 9,35 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga takterrassen over garasjen TG 1 (svake symptomer, ingen tiltak nødvendig) og fant ingen tegn til lekkasje. Rapporten sa likevel at det dryppet fra noen av hullene i betongdekket i garasjetaket. Årsaken ble antatt å være kondens (fukt som samler seg på kalde flater), fordi dekket trolig ikke var godt nok isolert, og det ble anbefalt å gjøre noe med det. Selgeren svarte i egenerklæringen ja på spørsmål om utettheter i garasje og tak, og skrev at det var kondens ved værskifte.

Ved første regnvær etter overtakelsen lakk det fra garasjetaket. En sakkyndig mente at årsaken var en utett eller feilmontert membran (det tette laget) på terrassen, og at dette ikke hadde noe med kondensen å gjøre. Vann rant fra flere steder i himlingen og fylte en lysarmatur, som fikk kortslutning. Flere steder var det fuget med silikon i overgangen mellom terrassegulv og rekkverk og mellom to betongelementer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 493 052 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Beløpet var kostnadene ved å legge ny membran. Kjøperen mente at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjen (§ 3-7). Fugingen viste at selgeren hadde forsøkt å tette den, og kondens var noe helt annet.

Selskapet som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at selgeren ikke hadde opplevd noen stor vanninntrenging, men fuktproblemer ved værskifte, og at det var fortalt om det. Selskapet mente også at silikonen var brukt for å få pene overganger da skiferstein ble lagt på muren.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom under tvil til at selgeren måtte ha visst om et større lekkasjeproblem. Sekretariatet mente likevel at opplysningen ikke ville ha påvirket kjøpet, og ga selskapet medhold. Nemnda var enig i det første, men ikke i det siste. Tre forhold var avgjørende.

For det første var selgeren kjent med mer enn kondens. Lekkasjen kom allerede ved første regnfall, og silikonfugingen var påvist. Fuging hjelper ikke mot kondens, og nemnda la vekt på at den var lagt der vann kunne trenge gjennom.

For det andre hadde den manglende opplysningen betydning for avtalen (innvirkningskriteriet). Selgeren har bevisbyrden for at feilen ikke virket inn. Kostnadene var høye, og risikoopplysningene var moderate. Kondens er noe helt annet enn lekkasje. Nemnda mente at kjøperen ikke ville lest ordet antatt om kondens som stor usikkerhet, og at garasjen var forholdsvis ny og hadde TG 1. Budet ville trolig blitt påvirket.

For det tredje ble prisavslaget satt lavere enn kravet. Nemnda gjorde et fradrag for at kjøperen får en bedre terrasse enn det som var opplyst. Beløpet ble 300 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om et mindre problem, som kondens, ikke uten videre dekker et større problem, som lekkasje. Når selgeren har vært åpen om noe, men ikke om hele bildet, kan det likevel regnes som en mangel.

Saken viser også at sekretariatets og nemndas syn kan være forskjellig, særlig på spørsmålet om opplysningen ville påvirket kjøpet. Høye kostnader og svake risikoopplysninger taler for kjøperen. Beløpet blir likevel gjerne lavere enn utbedringskostnaden, fordi nemnda trekker fra for standardheving.

Kort oppsummert

• Garasjetaket lakk ved første regnvær, mens salgsdokumentene bare nevnte kondens.
• Nemnda mente at selgeren måtte ha visst om lekkasjen, og at riktig opplysning ville påvirket budet.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 300 000 kroner mot et krav på 493 052 kroner.